房地产企业核心业务会计与税收处理实务与税务稽查风险应对方略

房地产企业领导、主管财务工作领导、投融资经理、财务总监、财务部经理及会计、办税人员和税务师事务所、会计师事务所相关人员。

按照国家税务总局的安排，2011年对房地产企业新一轮的稽查风暴正在席卷着全国各地。随着税务管理工作的不断规范和税务稽查工作的不断加强，企业税收管理水平偏低与国家税收政策不断完善之间的矛盾被越来越强烈的凸显出来。如何培养和造就一批素质高、观念新、能力强、业务精的税收专业人才，是目前摆在企业面前的一个十分艰巨的任务。为了帮助企业培养出一批顶尖的税收专业人才，让这些人才在应对税务管理和税务稽查的工作中做到得心应手、游刃有余，让人才的力量化作企业最终的效益，从现在起我们将陆续推出系列化精品培训课程，争取早日实现您拥有专业化税收管理才能的梦想。
本次培训共安排“土地增值税、企业所得税”两方面内容，主要面对企业高级财务及税收管理人员，属于高端培训。一般财务人员参训后同样会收到良好效果，可以改变理念，开阔视野，增强阅历，实现质变。


课程内容：
一、土地增值税核心业务的会计与税务处理

1、在土地增值税清算过程中确认销售收入必须遵循哪些原则
2、申请土地增值税清算必须符合哪些条件
3、如何确认土地增值税的清算对象
4、享受减免税照顾的普通标准住宅必须符合哪些条件
5、新的土地增值税预征率、核定征收率对房地产企业将产生哪些不利影响
6、房地产开发企业扣留建筑企业的质量保证金，如何扣除
7、房地产企业的开发费用能否据实扣除
8、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费能否扣除
9、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税是否可以扣除
10、房地产企业安置被拆迁户所用的安置用房屋计算土地增值税是如何扣除
11、正确划分“开发间接费用”与房地产“开发费用”对土地增值税有何影响
12、企业开发商住连体楼清算时应如何计算扣除开发成本
13、土地增值税有哪些减免税规定
14、土地增值税清算综合案例分析（包含多种房地产业务在内）。

二、企业所得税核心业务的会计与税务处理

（一）房地产企业材料核算的涉税问题及处理方法
1、涉及甲供材业务如何进行会计核算及税务处理
2、如何区分甲供材与甲供设备
3、房地产开发企业在接受建筑业劳务时涉及混合销售业务时应如何处理
4、开发业务中涉及委托加工材料业务时如何处理

（二）房地产企业成本核算的涉税问题及处理方法
1、房地产企业确定成本对象应遵循那些原则
2、开发产品计税成本支出包括哪些内容
3、房地产企业不同项目之间发生的共同成本应采取哪些方法分摊（含特殊业务成本）
4、采取“以房换地”交易方式取得土地使用权的，土地成本如何确定
5、企业建造的地下停车场库的成本如何处理
6、开发产品成本中的哪些费用可以预提？具体预提标准如何掌握？
7、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应取得但未取得合法凭据的如何处理？

（三）房地产企业费用核算的涉税问题及处理方法
1、借款费用的处理
（1）企业向个人借款利息涉及的利率、票据、个人所得税问题如何处理
（2）个人贷款企业使用，支付的利息在企业应如何处理
（3）统借统还利息如何进行会计与税务处理
（4）企业相关联防借款利息应如何进行特别纳税调整
2、广告费用的处理
（1）广告费、业务宣传费的计算依据应该如何掌握
（2）广宣费在何种情况下应取得广告业发票，取得的其他票据是否可以扣除
（3）计算扣除广告费、业务宣传费后应如何填写《广告费业务宣传费跨年度调整表》
3、什么是“合理工资薪金支出”，税法关于三项“工资附加费”有哪些新规定？
4、关联企业间的收支应如何进行纳税处理
5、、企业发生财产损失时，那些损失需要报经税务机关批准后才能处理，财产损失的报批有哪些相关规定
6、房地产企业费用扣除特殊规定

（四）收入核算的涉税问题及处理方法
1、完工开发产品销售收入由哪些内容组成
2、完工开发产品应符合那些条件
3、不同销售方式下开发产品销售收入应该如何确认
4、销售折扣、折让与销货退回的处理
5、买一赠一销售的处理（依据：国税函[2008]875号）
6、合作开发房地产，分配给对方的房屋如何确认收入
7、视同销售收入如何进行账务与税收处理
8、房地产企业房屋租金收入如何入账（含预租收入）
9、房地产企业收取的违约金收入应分别哪些情况进行不同处理

三、项目竣工阶段操作实务对税收的影响

（一）竣工的组织与实施
1、竣工验收、竣工结算、竣工决算
（二）工程竣工对税收的影响
1、工程竣工对土地增值税的影响
2、工程竣工对企业所得税的影响
3、工程竣工对城镇土地使用税的影响
4、工程竣工对建筑业营业税的影响


收费：2980元/人（含资料、培训费）。餐费（中、晚餐各50元/人）可自行安排，酒店可代订，费用自理。

杨老师：
实战讲师，是我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。