房地产税务战略解析及年终账务调整与税收风险控实战培训（2011年12月27日北京）

房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

房地产企业老总对企业经营、战略规划甚至设计等都十分重视，亲力亲为参与制定战略。但对企业纳税问题，由于觉得纳税问题十分专业，或者想当然认为企业纳税问题就是企业财务的份内工作，而没有提升到战略高度。其实，根据专业机构研究发现，企业高层领导重视税务问题，亲自参与制定税务战略规划，筹划得当可以合法节税15-20%，对于房地产企业高税负的今天，这是一笔十分巨大的数额，值得每一个房地产企业老总重新审视税务战略问题。

在当前严征管、严稽查的税收环境下，税务机关加大了对房地产企业的检查力度，企业随时面临税务危机。房地产企业开发周期长，会计核算与税收政策相差较大，财务人员对项目开发的各阶段把握不好，都会出现少交多交税情形，年度企业所得税汇算清缴与一般企业相比，不仅复杂，而且比较特殊。本课程详细讲解企业年终账务处理需特别关注的问题，对当年的错漏账项进行自查调整，对当年涉税风险进行自查补救，准确运用税法政策，做好企业所得税的汇算清缴工作。

【培训时间】2011年12月27日-29日 北京（详见报到通知）
【费用说明】2980元/人（含培训费、资料费）；食宿代订，费用自理


注：
参会学员将获赠本年度3次精品课程（12课时/次）实况录音及精美礼品。
参会学员将获赠《房地产开发企业纳税风险全程控制解码图》一份。

【培训内容】
第一课题：房地产总裁角度的税务战略与纳税风险管控（1天 李老师）
引言：房地产总裁必须关注的五大事
1、用什么策略拿地？
2、用什么策略融资？
3、用什么策略把产品卖好？
4、用什么策略进行产品定位？
5、用什么策略把税收处理好？

一、找到解税密码到底有多重要？
企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:
第一：税收不优化，企业利润被缩水
第二：税收隐忧不断，涉税风险巨大
而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。

二、什么是解税密码？
（一）解税密码存在的两大前提
1、企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提
2、业务性质不同，适用税收政策必不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提

（二）解税密码的两大维度
1、纳税风险可控
2、税款节省

（三）解税密码三大特征
1、合法性案例：土地评估入账
2、合理性案例：一半开租金，一半开物业费
3、可操作性

三、解税密码藏到哪里？
（一）企业为什么很难找到解税密码？
1、企业家税务战略误区影响了解税密码发现
2、企业对税法精通程度影响了解税密码发现
3、企业财务角色缺失影响了解税密码发现

（二）那么如何建立寻找解税密码机制呢？

四、房地产开发企业各阶段解税密码
1、公司设立阶段解税密码
2、土地取得阶段的解税密码
3、规划立项阶段解税密码
4、开发建设阶段解税密码
5、项目销售阶段的解税密码
6、项目清算阶段的解税密码
7、企业利润分配阶段的解税密码
8、企业退出阶段的解税密码
9、企业融资阶段的解税密码
10、企业日常费用支出阶段的解税密码

五、房地产开发企业核心税种解税密码
（一）营业税解税密码
1、房地产开发企业涉及营业税的几种情形
2、房地产营业税中关键解税密码

（二）土地增值税解税密码
1、房地产开发企业涉及土地增值税几种情形
2、房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码
3、房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码
4、土地增值税预征中的解税密码
5、土地增值税清算中的税收难点问题解税密码
6、土地增值税税收优惠难点问题解税密码

（三）企业所得税解税密码
1、房地产开发企业企业所得税一般规定
（1）收入确认中应关注税务问题
（2）不征税收入确认问题
（3）房地产免税收入确认问题
（4）扣除项目中的确认问题
（5）资产损失的扣除问题
（6）固定资产扣除问题
（7）无形资产的扣除问题
（8）企业重组中的税务处理
2、房地产开发企业行业难点问题解税密码
（1）关于预征中有关税收难点问题的解税密码
（2）收入确认税务处理
（3）吸收其他企业资金的合作建房问题
（4）开发产品完工确认问题
（5）换取开发产品为目的,将土地使用权投资
（6）计税成本的核算
（7）房地产企业所得税的核定
（8）成本费用扣除问题

（四）契税解税密码

（五）房产税解税密码
1、涉及房产税的几种情形
2、房产税中难点问题解税密码
3、房产税近年的政策变化

第二课题：房地产企业年终账务调整技巧与税收风险自查补救专题（2天 许老师）
一、2011年度房地产行业税收政策解析与运用
1、企业所得税政策（总局2011年34号公告）
2、查增所得额填报口径（2011年29号公告）
3、资产损失（2011年25号公告）
4、总局2011年23号公告解析（销售自产货物同时提供建筑业劳务）
5、个人所得税法修正
6、促销展业赠送礼品个人所得税（2011年50号公告）

二、重点会计科目账务调整与税收风险自查补救
1、其它应收款（个人、单位借款，代收代垫）
2、预付账款未取得发票
3、其它应付款（集资、单位借款、价外费用、隐瞒收入、违约金）
4、预收账款（按合同约定应收未收）
5、开发成本与期间费用
6、长期未支付的应付款
7、未分配利润、资本公积
8、职工薪酬类科目（补发工资、一次性奖励）
9、预提费用-按规定标准提取各项可以税前扣除的费用
10、把握会计与税法差异，进行准确纳税调整
11、企业年终结账注意事项
12、年终结账前如何对当年涉税遗漏进行补救
13、纳税自查对防范涉税风险的积极作用

三、房地产企业收入的确认
1、未完工产品收入
2、完工产品收入
3、未完工结转完工收入
4、租金收入
5、投资转让所得与股息红利
6、视同销售收入

四、房地产企业开发产品完工标准的确定与汇算清缴
1、未完工年度账务处理与纳税申报
（1）在取得收入之前及预售阶段，业务招待费该如何处理，是否可以结转以后年度扣除？
（2）预售期间缴纳的营业税及附加、土地增值税和期间费用可以扣除吗
（3）季度申报少缴税款是否能够定性为偷税？
2、完工年度账务处理要点与纳税申报
（1）成本归集、结转分配完工产品成本、计算实际毛利、调整毛利差异
（2）季度预缴多交的税款在年度汇缴时，如何处理？
（3）如何做到年度申报补税不退税

五、拆迁业务
1、货币补偿
2、外购不动产补偿
3、以实物（开发产品）补偿+补价
4、营业税计税依据
5、企业所得税、土增税计税依据
6、拆迁成本的确认
7、纳税义务发生时间

六、入账票据的自查与补救
1、合法凭证种类
2、入账凭证的审核要点
3、结算票据与合同
4、结算票据与资金流
5、票据的疑点——大额现金支付、第三方发票
6、自查不合规票据的补救
7、真票假开与假票真开
8、跨年度的发票如何扣除
9、汇总发票（礼品等）

七、甲供材料的风险自查补救
1、工程合同的签订（合同内甲供、合同外甲供）
2、不同签订方式下的结算票据与会计处理
3、合同额、决算值、发票额、计税依据、款项支付
4、税务检查重点
5、建设方是否有代扣义务，是否涉及增值税

八、利息扣除专题
1、向金融企业借款
2、向非金融企业借款
3、向关联方借款
4、向个人借款
5、委托贷款、统借统还
6、利息支出的会计处理
7、企业之间借款不支付利息的税收风险
8、企业之间资金占用一定要用借款业务处理吗
9、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异

九、成本核算
1、土地价款先征后返的处理
2、成本对象的确定
3、成本项目如何分配
4、售楼处、车位、车库与储藏室

十、学员互动交流、专家现场疑难解答

李记有：硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师，清华大学总裁班特聘教授，北京致通振业税务顾问有限责任公司董事长、房地产开发企业纳税风险全程控制解码图研发人，曾为全国上百家企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案。
著有《企业税收筹划操作指南》、《企业如何进行税收筹划》、《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会。

许明信：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。