有限资源 优化配置——城市更新项目运营管理

【课程背景】

城市更新（三旧改造）特别是城中村改造，难于上青天！

进度慢：城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因

利润薄：开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。

确权难：困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地；城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。

法律难题：对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。

赔偿安置难题：最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。

容积率难题：其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。

【课程特色】

实用性：三结合——段传斌老师以20多年的行业实操经验，从实际问题出发，结合国内行业发展现状、结合企业现状、结合具体专业，以落地实施为目的，为客户提供切实可行的解决方案，避免企业管理中的理论空洞乏力，方案不能落地。

系统性：三协同——通过梳理企业的核心价值观体系、战略体系，并以此为据为客户构建一个和谐统一的执行系统，从而避免企业管理的各专业模块互不兼容，不能协同工作的症结，走出内部各系统相互纠结的泥沼。

前瞻性：三兼顾——遵照行业发展的趋势，以客户现状为起点，以精细化管理为导向，兼顾企业的近期、中期和长期目标，避免企业管理目光短浅，过于迁就现状，走向企业发展的快车道。

【主讲老师】

段传斌 房地产精细管理实战导师，清华大学、中山大学房地产EDP总裁班客座教授，厦门大学管理学院高级工商管理硕士（国际房地产），国家注册造价工程师，国家注册监理工程师。有20多年的房地产企业实际工作经验，曾任职于广州城市规划勘察设计研究院、中信华南集团、雅居乐地产、光大地产等，历任项目总工、工程总指挥、副总经理等职务，在房地产项目投融资规划、项目策划定位以及设计、成本、计划、多项目管理和公司管理等方面有着较为丰富的经验。已为60多家房地产企业的精细化管理提供咨询辅导服务，为数百家房地产企业提供顾问服务，为上千家房地产企业提供培训服务。

【课程对象】

城市更新项目（三旧改造）的总经理及集团相关管线的总监、经理。

【课程大纲】

开课秀：城市旧改，开发商的下一个蓝海？

北京王府井平安大街旧改、沈阳万达旧改失败炸掉重来

一 百战归来思管理

广州从“三旧改造”到“城市更新”

1. 中国城市旧改背景和演化

2. 旧改模式哪家强？全球旧改7大模式解读

3. 北上广深城市更新改造项目发展趋势分析

4. 和龙悦享

佛山“三旧改造”大拆迁为何从未遇影响进度难题？

广州林和村城中村改造

5. 关键点窍

从摸着石头过河，到完成系统思考

从粗放到规范，构建专业的运营系统

搞好旧改靠什么？政府？开发商？村集体？广大村民？

二 和成一条龙

开篇案例：广州荔湾广场案例、冼村旧改（腐败铁三角，村委会被告）

1. 旧改项目协调 左难右也难

政策风险、土地风险、拆迁风险、资金风险……如何管控？

2. 四级政府、开发主体、村民等各方利益、风险与博弈

3. 如何统一各方利益？

四级政府（政策与趋势解读）

解读：广州城市更新总体规划（2015—2020）

村委会集体——广大村民——钉子户

投资商——开发商——运营商

优势互补，和成一条龙

4. 和龙悦享

广州市文冲城中村改造：政府、城市与村民利益的统一

猎德村成功改造的经验和启示

5. 关键点窍

铁三角VS三国演义（三方博弈）

三 全程实战案例解析（城市更新项目管理7大阶段）

旧改篇

1 前期准备

开篇案例：广州猎德村改造后，商业部分经营惨淡

东莞华南城（村官富了，项目死了）、鄂尔多斯商业中心改造

1)  如何与村委谈判合作？

如何保障数据调查的真实性？

规划设计怎么管控？

各方利益诉求？

2)  如何避免陷阱？查证、确权

3)  签订项目合作开发意向书、数据调查与采集、制定初步方案、经济测算、编制项目总体实施计划

4)  咨询案例：土地测算、项目策划（旧城改造项目）

案例分享：西安南郭上村改造项目整体定位及取地策略研究

某房地产开发项目(三旧改造)可行性研究报告

5)  拆赔方案设计的关键（合作与博弈）

太黑与太白之间，有灰度

2 方案报批

开篇案例：广州新颁布1+3政策，冼村村民不干了！

1)  政策多变，政府优惠条件落不了地？

拆迁补偿协议签订困难，杨箕村最牛钉子户？

如何缩短审批时间？喝酒？洗脚？

2)  政策设计

3)  多方案组合与比选：不同的项目方案与测算

优惠政策、签订拆迁补偿协议、各项手续办理

4)  案例分享：三亚月川村6方案

5)  政策落地的关键是什么？

如何把握“一村一策”的原则，发挥主观能动性，做足工夫？

3 土地出让

开篇案例：郑州套路被“K2们”搅局

广州“旧改”成地王“集中营”？

1)  城改项目决策要小心的拿地陷阱

2)  最佳出让方式的标准？

3)  出让方案拟定、设计报名条件、参与竞买、摘牌

4)  案例分享

广州城中村改造案例：冼村

深圳较场尾旧村升级改造、木头龙、大冲村等

解读：2017广州土地拍卖规则修改：旧改地块集中亮相

5)  组织决策的科学性与老板决策艺术性？

商业模式与政策导向——广州白云万达广场

投资决策系统+投资分析模型

4 拆迁与回迁

开篇案例：冼村拆迁一波三折、某项目回迁房延期2年，谁负责？

1)  拆迁难，难于上青天！

领导不重视？宣传不到位？政策不了解？

补偿标准的尺度掌握出现偏差？

回迁方案不够明确？备受质疑

回迁安置的组织得力？分批次回迁？

保利为什么要建回迁样板房？

2)  如何保障快速顺利拆迁与按期回迁？

3)  签订正式拆迁补偿合同

发布信息，对村民发布信息，合理疏导租赁人口

房屋拆除，发放搬家费和安置费

安置房的工程款控制

4)  案例分享：林和村拆迁1个月搞定

冼村的村民工程质量监督委员会

猎德回迁

5)  “三公原则”

回迁房的项目管理比常规开发更麻烦，更要用心管理

新项目开发篇

5 策划与设计

开篇案例：千军万马过独木桥

1)  地中海风情小区，西班牙风格，世界级的全幕墙，我们真的需要吗？

2)  如何防止被忽悠？

3)  3+2项目策划流程解析

4)  三星高照 两手到位：客户偏好需求、造价成本限额与强制性技术要求，三者的完美协调，才是好的作品。千万不要以为我们喜欢什么，客户就喜欢什么。

5)  产业导入与升级

6)  案例分享：

深圳龙岗旧城改造项目策划报告

郑州金水区旧城改造城市综合体项目发展战略研究报告

7)  产品总监如何从技术走向管理？

项目策划报告必须解决那些问题？

标准化产品线复制VS不同区域的客户偏好

6 进度与工程

开篇案例：上海楼倒倒，北京楼漏漏，万科、万达等老司机也有翻车的时候

1)  工程管理难在哪？

施工队伍水平参差不齐？

总包队伍滑头，不管分包？

供应商贼精，材料调包？

2)  甲方工程项目部的角色如何定位？三个代表 细节致胜

3)  工程项目十大管理

甲方准备管理、对监理的管理、总分包管理、投资管理、进度管理、质量管理、安全文明管理、物业移交管理、保修期内维修管理、项目后评估管理

4)  标杆案例分享：龙湖工程精细化管理、万科建筑工程质量管理要点、万达质量通病防治监理实施细则

5)  施工验收规范与客户验收要求之间的差异，我们该如何选择？

甲方、监理和施工单位三者关系如何理顺？

来自五湖四海的甲方、乙方、丙方，如何统一游戏规则？

7 产业导入与运营

开篇案例：上海新天地、成都宽窄巷子

绿城·乌镇雅园——学院式养老养生

1)  特色小镇，一哄而上，一哄而散？

拿不到建设指标？

利益如何分配？

导入什么产业？

合作开发？

2)  产业+文化+旅游+社区

3)  运营管理

4)  产业导入与升级

5)  案例分享

羊城创意产业园、红专厂、大理老城隍庙、特色小镇

无锡灵山耿湾禅意小镇

“政策+模式+案例“三位一体全面解码特色小镇

6)  五大关键点，把握特色小镇PPP

特色小镇的灵魂是产业，不是旅游，更不是地产

将特色产业小镇打造成为新时期中国产业升级的核心载体

四 现场研讨与答疑

1 回顾与总结

2 经典案例解析