2014年房地产企业税务稽查应对策略及 土增税清算重点业务解析暨“营改增”预测

房地产企业总经理、首席财务官、总会计师、财务总监、战略总监、财务经理、预算经理及预算专员等。

旨在帮助房地产企业在纳税申报过程中，发现潜在涉税风险，掌握房地产企业涉税风险衡量、分析的方法、工具以及筹划的方法与技巧。通过本次课程的学习，使您找到房地产企业运营的高风险部分，从而改善现状，并进一步找到防范风险的有效、可行的应对策略。

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【课程背景】
2014年2月25日至26日，全国税务稽查工作会议在江西省南昌市召开。会议确定了2014年的税务稽查工作思路：开展税收专项检查和区域专项整治。安排对房地产及建筑安装业、出口退（免）税企业和股权转让企业及个人等开展税收专项检查。对辖区内税收秩序相对混乱、税收违法行为比较集中的地区组织开展区域税收专项整治。再次将房地产企业与建筑企业作为指令性稽查行业，进一步加大税务稽查执法力度，开展税务“黑名单”曝光工作，让心存侥幸者引以为戒。
在这样的大背景下，很多房地产企业都没有认识到涉税的“高风险”危机，由于房地产企业自身对纳税（自查）稽查缺乏应对技巧、解决涉税争议方法或处理涉税务危机的专业知识，与税务机关之间的沟通又往往难以达到预期的效果，造成轻则罚款、重则追究有关人员的刑事责任的法律责任后果。如何防范风险、控制风险、解决涉税争议、化危为机，已成为现阶段房地产企业管理层的必修课。
为此，本课程通过活生生的稽查实例，旨在帮助房地产企业在纳税申报过程中，发现潜在涉税风险，掌握房地产企业涉税风险衡量、分析的方法、工具以及筹划的方法与技巧。通过本次课程的学习，使您找到房地产企业运营的高风险部分，从而改善现状，并进一步找到防范风险的有效、可行的应对策略。
【讲师介绍】
简老师：注册税务师、会计师，资深财税专家。长期为税务、海关、经警等政府部门提供财税业务培训；常年为众多大型企业提供税务顾问服务；谙熟企业微观管理,擅长整合财务、税务问题，跨领域提供最优解决方案。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，对税企沟通与涉税风险防范有非常深入的研究。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强，将最新法规与实务紧密结合。且从企业战略出发，是我国税收实战派讲师。
引题：案例分析：某A拍卖公司涉税案件的法律评析
【课程大纲】
1、2014年全国税务稽查重点及专项检查项目
2、解读《关于进一步规范税务机关进户执法工作的通知》
3、“税务”与“税悟”的异同IdPh
4、税务风险公关的三重境界
5、政策没有明确的事项应遵循税法理念处理
6、偷、逃税财务会计承担什么负担与刑事责任？
7、如何看待税务稽查局在稽查工作中运用和实践税收柔性执法
坚持疑错从无，在没有确凿证据证明纳税人存在涉税违法行为时，不应认定或推定纳税人存在涉税违法行为；应当通过合法手段、法定程序取得证据；对纳税人提出的事实、理由和证据成立的，应当采纳；对纳税人符合法定或酌情从轻、减轻或免予行政处罚情节的，应当作出相应处理；对政策不明确的，应作出有利于纳税人的处理。
8、如何理解税务行政处罚“一事不二罚”
　　某纳税人因使用假发票在企业所得税前扣除，导致少缴企业所得税3.75万元。税务机关发现后，认为要按照发票管理办法的相关规定对其使用假发票行为处罚，并对其逃避缴纳企业所得税行为要按照税收征管法实施处罚。企业不理解，认为当地税务机关违反了“一事不二罚”原则。
9、纳税评估、税务审计与税务稽查的联系与区别
纳税评估、税务审计和税务稽查是税务机关对纳税人开展监督、审核的有效工具，是税收征管体系的重要组成部分。建立有效的纳税评估、税务审计和税务稽查制度，可以堵塞偷税、逃税的漏洞，为纳税人提供公平、合理的纳税环境，对进一步改善和提高税收征管水平有至关重要的作用。但是，目前很多人对纳税评估、税务审计和税务稽查究竟有什么联系和区别尚不完全清楚。
10、房企促销优惠售房如何纳税？
上海市一家房地产企业咨询，该企业的一个开发项目近期准备开盘销售，其采取了以下三种促销方式：一、房源认购期间，意向客户预存3万元可在开盘当天抵5万元房款（购房发票以折扣后的价格开具）。二、对开盘当天购买商品房的客户，将采取摇奖方式选取10名客户，给予5000元到20000万金额不同的奖金（购房发票全款开具）。三、对于购买公建的客户，采取承诺20年内返还50%购房款的优惠购房方式。请问以上三种促销方式企业应该如何缴纳营业税，同时享受优惠的购房客户是否需要缴纳个人所得税？
11、解析35号公告:房地产开发成本对象管理措施
税务总局发布房地产开发企业成本对象管理问题的公告，取消房地产成本对象事先备案制度，改事先备案为事后报告。其出发点是为减少税务行政审批项目，减轻纳税人负担，提高税收管理效能，同时针对开发产品成本对象制定了专门的管理措施，其落脚点是为了做好后续管理衔接，防止企业混淆成本对象导致税收流失。
12、房地产成本核算对象如何确定
13、源于征管 基于实践法理兼顾化解争议
——总局公告2014年29号实战应用分析
案例三：C企业2008年购买设备1000万元。按10年提取折旧，每年提折旧100万元，未留残值。由于技术更新，此设备已经没有多大价值。所以企业2010年至2012年会计上计提了减值准备共计300万元，2013年此设备报废，会计账务处理损失100万元。企业申报资产损失400万元，包括以前的减值准备300万也做资产损失处理。
税务机关不同意将以前的减值准备300万做资产损失处理，依据仍然是依据是总局2012年15号公告第八条。
企业不服，认为．．．．．．
14、确定清算单位： 土地增值税清算关键环节
15、一个土地增值税清算案例两次销售可否合并清算
16、房地产开发业务土增税清算与企业所得税处理差异辨析
17、土地增值税清算时税金的分摊技巧辨析
18、土地增值税之经典案例：海南省海口市中级人民法院行政判决书
19、资产重组中土地增值税处理方法辨析
20、同一立项是否允许合并计算土地增值税
上海市宏城房地产开发公司开发“东方明珠”项目，项目一期为1、2、3号楼，在同一时间开发。在该开发项目中，既有普通住房，又有非普通住房，还有商铺等不同类型的房地产。2013年该开发项目达到土地增值税清算的条件。在土地增值税清算时，对不同类型房地产是合并计算增值额，还是分别计算增值额的问题上，征纳双方产生严重分歧。
主管税务机关认为：．．．．．．
21、不同的税费会计核算方式分析
22、从建安成本入手开展房企所得税纳税评估
由于目前建筑安装行业的主要税种由地税机关管理，国税机关一般只涉及企业所得税的税收管理工作，并且税务人员多为会计或税收专业人员，对建筑安装、工程造价等方面的业务比较陌生，所以在对房地产行业开展纳税评估时，经常会感到无从下手或难以取得显著效果。
23、房产非常规租赁条款涉税风险分析
24、房地产开发企业“拆一还一”营业税计税依据如何确定
房地产开发企业“拆一还一”的涉税问题，一直是困扰税务机关和企业财务人员的一个难题，其中最突出的就是营业税问题。
25、开发回迁房按成本价核定计税解析
公告规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
26、企业年金个人所得税递延纳税应该如何计算
甲房地产企业职工乙2014年每月工资为6000元（含自己缴纳年金500元，实发5500元），其1月~12月每月工资6000元应缴纳个人所得税（6000－240－3500）×10%－105＝121（元），个人缴纳年金准予按工资的4%扣除，全年合计1452元税款由该企业扣缴。企业于12月为其缴纳年金6000元，在计入个人账户时，个人暂不缴纳个人所得税。
27、从纳税人角度评析税务稽查局税务违法案件公告
本案是2013年处罚2010年的事，又没有定偷税，超过了5年是不能处罚的。没错，没有定偷税，超过了5年是不能处罚的，但是，本公告虽然是2013年颁布的，但稽查的时间肯定是在2010年起的5年内，做过稽查的朋友就知道，检查时间与最后处理是有个时间差的，．．．．
28、企业如何根据税务稽查结果进行调账
企业接受税务稽查后，有的及时处理账务，进行纳税调整，但也有不少企业没有意识到纳税调整的重要性，补缴税款后就完事，不调整相关账务，有的虽作账务调整，但因财务人员业务不够熟练，会计处理不当，导致会计资料失真。做好账务调整是巩固稽查成果、确保国家税收的重要一环，对企业来说也至关重要，否则可能会造成重复纳税。
29、从税收角度看虚假出资的“罪与罚”
所谓虚假出资，是指股东表面上出资而实际未出资，本质特征是股东未支付相应对价而取得公司股权。在设立公司或公司增加注册资本时，股东为了应付验资，将款项短期转入公司账户后又立即转出，公司未实际使用该款项进行经营，是实践中虚假出资的常见表现形式之一。对这种虚假出资行为，人们较多关注的是《民商法》与《刑法》相关法律责任，其实虚假出资还衍生出巨大的税收法律风险。
30、如何规避合作建房合同的法律和税收风险
合作双方共同合作建房通常有两种情况：一种情况是双方成立合营公司而进行项目合作开发，另一种情况是双方不成立合营公司而进行项目合作。在这两种合作情况下，涉及的税应该怎样计算并缴纳，确实困惑不少税务机关执法人员、房地产企业的老板和财务总监等人员。由于有关合作建房的涉税政策比较零碎，在履行合作建房合同的过程中，存在不少法律风险和税收风险．．．．．．
31、房地产企业少计预售收入能否定性为偷税
32、建筑企业要有的放矢迎接“营改增”
33、房地产业“营改增”如何改？
房地产业“营改增”的脚步越来越近，对于从未接触过“营改增”概念的房企经营者来说，常常会觉得莫名的恐慌，到底“营改增”是利好还是利空，房企应如何应对扑面而来的“营改增”政策，且听分解。
34、房地产业营改增税率或定为11%

简生仁，中部某省地税系统稽查人才库人员；注册税务师、会计师、房地产估价师；企业税务疑难问题处理专家，税务局内部讲师，先后从事税收政策、税务稽查工作近30年。近年来，经常在《中国税务报》等报刊发生业务类文章为企业答疑解疑，对企业税收有着非常深入的研究和丰富的实践经验，擅长税务筹划、规避企业税收风险等企业疑难综合性问题的解决。