房地产设计阶段的成本优化

1、学习不同阶段对应的设计管理模式对成本的影响
2、学习设计管理体系下的成本管理方法、程序及工作标准
3、深度剖析项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”
4、从设计中的成本管控通病与案例分享来借鉴经验

一、房地产项目开发的特征
1、项目管理特征
2、增值链特征
3、耦合性工作模式特征
二、房地产企业不同发展阶段的管控模式及相应设计管理模式对成本管理的影响
1、不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系（图表）
2、集团与区域子公司的管控关系
1) 例如同为战略型企业，万科、中海属于强中央集权式。金地则是弱中央集权式。（图表）
2) 金地集团与区域子公司的技术部门间的管理关系。（图表）
3) 金地集团成本管控模式
3、设计管理的三大目标：质量、成本、进度，决定了成本管理是设计管理过程中最重要的一个环节和任务。（附图———地产公司的齿轮系统）
三、 规范化设计管理体系下的成本管理
1、房地产开发运营的框架图
2、房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段
1) 项目论证阶段的成本管理
2) 项目策划阶段的成本管理
3) 项目设计管理阶段的成本管理：通过优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平
 在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准，在扩初设计开始时完成项目的施工图设计指引编制。
 在完成传统的建筑报建方案的同时，并行开展模型推敲和结构、设备的初步方案设计， 并 在扩初阶段中完成
a、 户型优化与精细化设计
b、 成本的限额设计
c、 主要设备的选型（电梯、空调等）与系统方案设计
 在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、产品材料清单以及进行营销配合资料准备工作
 在土建施工图完成同时，基本完成部品材料定板封样工作
 施工图设计合同的解析
4) 材料部品研究与成本管理
5) 材料部品的定义
6) 材料部品研究的工作程序
 各部门讨论完成项目部品清单的编制
 部品成本、技术与进度要求拟定
 部品材料的调研与资料收集
 完成各项部品的定标
3、各阶段的成本管理成果标准
1) 建立成本管理目标模板及管理节点
2) 建立“材料部品”的成果标准
4、设计过程中成本优化的主要手段和方法
四、在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析
1、项目成本控制的理念
1) 地产公司的经营模式决定着成本控制管理的思路
 成本控制管理工作只有适合的套路
 成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台7号），控制于产品研发，执行于设计管理
2) 如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容
 含钢量及土建造价
 景观造价
 示范区造价
 设计变更签证率
 合理的设计费
 应避免两种现象
3) 积极的成本管理大于消极的成本管理
4) 成本管理的前置性：项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段
2、如何制定“目标成本”
1) 目标成本与产品品质是相辅相成的
2) 目标成本应与客户全面体验系统接轨
3) 目标成本应建立在长期数据库积累的基础上，同时应具有一定的动态性
3、计划管理是时间成本的保障
流程优化可降低时间成本和因各专业耦合工作失误引发的成本增加
4、项目论证拿地阶段的成本管控
1) 为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大限度的控制因投资失误引发的成本增加。主要关注：
 项目法律风险
 拆迁风险—上海某项目
 高压线风险—北京8哩岛项目
 地下管线风险—北京金地名京项目
 地下埋藏物风险—天津红桥某项目
 工程地质条件风险—北京燕西华府（地基处理）项目
 市政条件风险等—北京燕西华府项目
 环评的风险等—秦皇岛某项目
2) 为了满足公司收益最大化，争取有利的规划要点，如唐山某项目
5、概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划
 案例：北京亿城西山公馆项目案例
 在概念规划设计中，要解决项目总的成本规划原则以及定性的结构概念设计
 在概念及方案阶段，成本优化主要以定性优化为主
 施工图阶段则必须是定性与定量相结合
 在概念规划设计中，成本的定性概念比计算更重要
6、项目设计管理阶段的成本优化
1) 规划方案阶段的成本优化
 车库规划方案对成本的影响（例如：苏州亿城新天地6#、7#地车库规划方案）
 首期优先开发的规划原则对成本的影响
 规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响
 不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
2) 建筑方案阶段的成本优化
 户型设计的成本风险（案例：金地格林小镇6）
a. 立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
b. 案例：天津亿城新天地项目7#
c. 案例：万科紫台窗墙比优化设计
 主要风格与形式选择造成的成本风险
案例：金地梅龙镇项目
 方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
案例：亿城燕西华府立面石材的优化与成本控制
 地下车库的优化设计
布局优化（案例：北京金地国际花园）
全地下车库向半地下车库转化（案例：苏州胥口某项目）
 方案阶段的结构定性优化设计
方案阶段结构设计优化的主要目标是体系选型与结构布局要合理
案例：格林小城花园洋房的结构造型
3) 建筑扩初阶段的成本优化
 正确理解“国家规范”，对空间设计及成本的影响（案例：天津亿城红旗路项目）
 优化层高对成本控制的意义
 案例：北京中心B塔结构的层高设计
a. 降低层高的意义
b. 影响净高的主要因素
c. 优化措施
 结构专项问题研究应前置
a. 抗浮设计水位的确定
案例：北京金地中心
b. 地基方案的比较，地基坑支护方案的比较
案例：天津红旗路项目
c. 基础形式的选择与产品附加值
案例：沈阳崇山华府项目
d. 主体结构选型的比较与优化
案例：天津红桥项目B地块公寓的不同选型与比较
e. 转换层设置与成本优化 f. 最值得优化的部位在基础
 主要设备选型（如空调系统）对成本的综合影响（案例：亿城西山华府）
 扩初阶段确认交楼标准、统一技术标准、标注化节点构造做法对规范成本、施工、设计的作用
 业务流程优化带来的结构限额设计如何在扩初阶段得以实现
4) 材料部品选用的成本优化
 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置
 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板
 标准化、工厂化、规模化的材料与部品
5) 景观方案的成本优化 案例：北京金地格林小镇
6) 施工图阶段的成本优化 案例：天津红旗路项目
 如何控制设计变更签证率
 细部做法的控制与审查 案例：深圳香蜜山的成本控制