股权直投及不动产投资

以针对非上市型实体经济、项目投资为主要目标，以PE或企业股权投资结合实际案例，介绍此类项目投资的如下内容。使听课学员可以了解股权投资的基本原理及过程，并对主要流程步骤中的若干业务关键点及评价标准有一定的认识。同时介绍PE、VC出资者与基金间的出资、收益核算关系。
结合具体的估值方法的介绍，可以构成相对完整的知识体系，对于PE、VC新入职人员，企业投资、资产管理人员及对此领域有兴趣的其他企业管理人员都有一定的帮助。

在学员对投资基础理论和实务有一定了解的基础上，进行不动产投资讲解。首先对保险资金可进行的不动产投资方向进行全景梳理。然后针对政策允许保险资金可以入股的主要不动产种类，讲述适合投资的项目的一般特征，筛选方法，并结合国内知名不动产投资机构的现实案例讲解不动产投资分析的主要考虑因素及一般流程。

股权直投实务
1 目前中国市场股权投资、并购的概况简介
1.1 行业趋势
1.2 交易类型及规模趋势
1.3 投资主体类型及趋势等

2 私募基金的筹资方式及对出资人的回报承诺计算（即基金出资人的回报计算，大型机构可通过作为出资人，间接参与股权投资）
2.1 基金公司的管理费收取规则
2.2 基金与出资人间的回报承诺及收益分成
2.3 基金出资人的收益计算

3 典型项目投资过程
3.1 典型项目投资过程简介（初始-详细信息-尽职调查-Termsheet-最终谈判及签约-退出）
3.2 主要项目步骤中的业务要点
3.2.1 项目初选期的业务要点
3.2.1.1 主要评价标准
3.2.1.2 买方财务顾问的主要作用
3.2.1.3 Teaser的阅读及编写
3.2.1.4 案例分享：“任务淘”网络服务等TMT行业案例、加拿大英属哥伦比亚省造纸项目
3.2.2 详细信息了解、尽职调查阶段的主要过程及业务要点（案例分享）
3.2.2.1 详细信息集合的收集及访谈要点
3.2.2.2 商务及法务尽职调查的目的、要点及操作方式
3.2.2.3 财务尽职调查的目的、要点及操作方式
3.2.2.4 建设中的在建工程尽职调查的要点及操作方式
3.2.2.5 案例分享：杭州东忠软件外包开发、连云港项目、巴布亚新几内亚林业项目
3.2.3 Term Sheet及投资合约中的若干要点
3.2.3.1 Term Sheet 的主要构成及作用
3.2.3.2 Term Sheet 样例及讲解
3.2.4 重大型项目的国家级审批概述
3.2.4.1 大型项目的若干审批要求及程序介绍
3.2.4.2 大型项目审查评审组织工作中被评估方的若干工作重点
3.2.4.3 案例分享：某铁矿石码头的前期审批工作（立项至发改委评审）
3.2.5 后续谈判中常见的其他事项（案例分享）
3.2.5.1 董事会及高管位置的设置
3.2.5.2 Tag along和Drag along
3.2.5.3 分红权的让渡等其他事宜
3.2.5.4 案例分享：澳大利亚某铁矿项目出售案例
3.3 综合项目练习：待定
3.4 项目退出的主要方式及卖方投资顾问的使用介绍
3.4.1 主要退出方式的比较
3.4.2 财务顾问的主要作用
3.4.3 财务顾问的收费方法介绍

4 常规估值活动以外的常见估值问题讨论：
4.1 矿山估值：案例：澳大利亚某煤矿出售案例
4.2 资产评估的若干特殊情况处理：
4.2.1 二手汽车、设备、装备的估值方法
4.2.2 股权投资中的不动产估值方法简介
4.2.3 国家对涉及国资的股权买卖的资产评估方式的特别规定、处理方式及谈判要点
案例：某市场领先的合资物流公司的股权转让事宜

不动产投资实务
5 影响投资收益的主要因素：
5.1 宏观市场及政策
5.2 周边区域市场情况
5.3 项目本身经营能力

6 保险资金房地产准入政策解析
7 机构投资者不动产投资收益来源及可投物业种类特点

7.1 住宅
7.1.1 特点
7.1.2 选址、合作伙伴等方面要求
7.1.3 回报要求等
7.2 商业
7.2.1 特点
7.2.2 选址、合作伙伴等方面要求
7.2.3 回报要求等
7.3 物流及工业
7.3.1 特点
7.3.2 选址、合作伙伴等方面要求
7.3.3 回报要求等
7.4 销售及租赁物业的不同考量要点
7.4.1 对项目特征及回报率的不同要求
7.4.2 对于投资主体的政策限制
7.4.3 估值方法的区别对待
7.5 与不动产相关的金融产品
7.5.1 不动产相关金融产品介绍
7.5.2 保险资金投资相关金融产品时的回报计算

8 典型的不动产投资流程介绍：
8.1 相关证照要求
8.2 基本流程及各阶段要点介绍
8.3 收购物业的进入时点及普遍投资要求
8.4 通过中介机构进行持有、出租型物业的合理运作的介绍
8.5 不动产投资尽职调查要点

9 不动产投资估值方法与传统估值方法的比较及应用
9.1 现金流折现
9.2 可比物业
9.3 成本法

10 案例分析

注：若干案例中，涉及到商业秘密，暂不宜透露公司、项目名称。在大纲中已隐去，希望理解。