并购、合作、税务筹划及全过程风险识别与防范

房地产企业总裁、总经理、副总经理
运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门

了解城市更新项目常见的收购方式
了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险
了解城市更新项目常见的合作模式
掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险
掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划

颁发证书

课程背景
城市发展进入到更新改造阶段，城市更新已经成为一个重要的供地方式，也因此成为了现代房地产企业城市战略布局、破解空间与资源困局的战略举措。
由于房地产企业的战略调整，或者权利主体不具备房地产开发相关经验，需寻求合作方等原因，城市更新项目的并购、合作等频繁发生，项目并购或合作本身的法律关系即较为复杂，加之城市更新政策也较为复杂且更新迅速，城市更新项目并购或合作涉及的法律问题及法律风险较多。另外，城市更新项目全程涉及计划申报和规划审批、土地建筑物核查、安置补偿协议签订、土地取得、开发建设、回迁安置等多个环节，其中任何一个环节均有可能引发法律风险，且多个环节都将涉及税费缴纳。可见，城市更新项目并购、合作、税务筹划及全过程的法律风险识别与防范，对房地产企业开展城市更新项目有着重要的意义，值得房地产开发企业关注。
■ 邀请对象
1、房地产企业总裁、总经理、副总经理
2、运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门

■ 课程背景

模块 主要内容 核心收益
第一部分
城市更新项目
并购 2大并购方式
1.股权并购
案例解读：某地产收购深圳市某房地产开发有限公司案
2.资产并购
案例解读：佳兆业收购雅骏眼镜厂城市更新项目案 了解城市更新项目常见的收购方式
3大并购法律风险
1.股权收购的主要法律风险（同下文法人型合作，略）
2.资产收购的主要法律风险
（1）房地产设定抵押的风险
（2）房地产被查封的风险
（3）房地产存在历史遗留问题的风险 了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险
第二部分
城市更新项目
合作 2种合作模式
1.非法人型合作
2.法人型合作 了解城市更新项目常见的合作模式
6大合作法律风险
1.非法人型合作的主要法律风险
（1）项目管控机制缺失的风险
（2）权利人擅自退出合作的风险
2.法人型合作的主要法律风险
（1）公司或有债务的风险
（2）股权瑕疵的风险
（3）股权转让（或增资扩股）行为效力瑕疵的风险
（4）公司僵局的风险 掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险

第三部分
城市更新项目
税务筹划











第三部分
城市更新项目
税务筹划 前期阶段的4大税种税务筹划
1.营业税筹划
（1）将不动产附属设施单独计价
（2）无形资产、不动产投资入股
2.契税筹划
3.土地增值税筹划
（1）利用代建或者合作建房进行筹划
（2）利用降低收入法进行筹划
（3）控制股权并购中隐含的土地增值税
4.企业所得税筹划
（1）利用离岸公司进行筹划
（2）利用增资并购进行筹划 掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划
开发经营阶段的税务筹划
1.营业税筹划
（1）利用搬迁补偿进行筹划
（2）转让在建项目的筹划
（3）委托销售的筹划
（4）兼营行为的筹划
2.土地增值税筹划
（1）利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划
（2）利用借款利息扣除方式进行筹划
（3）利用经营收入项目划定进行筹划
（4）通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划
（5）销售普通住宅的，通过合理设定房价的方式进行筹划
（6）通过将代收费费用计入房价进行筹划
3.企业所得税筹划
（1）通过推迟取得当期收入进行筹划
（2）通过费用控制进行筹划
（3）利用固定资产折旧进行筹划 掌握城市更新项目开发经营阶段的税务筹划


第四部分
城市更新项目
全过程风险管理








第四部分
城市更新项目
全过程风险管理 计划申报和规划审批风险
1.城市更新单元计划申报
（1）申报条件不符风险
（2）改造意愿取得不能的风险
（3）商业目的难以实现的风险
2.城市更新单元规划编制审批
（1）单元规划公示异议的风险
（2）规划无法通过政府审批的风险 掌握城市更新计划申报与规划审批过程中存在的5大核心风险点
土地建筑物核查风险
1.被搬迁人确定错误的风险
2.核查结果不利的风险 掌握被搬迁人确定以及核查结果的相关风险
协议签订和实施主体确认风险
1.搬迁补偿方案拟定的风险
2.搬迁补偿安置协议签订的风险
3.谈判僵局风险
4.未能成为项目实施主体的风险 掌握在拆迁补偿过程中安置协议和谈判风险
土地取得、开发建设、回迁安置风险
1.建筑物拆除的风险
2.产权注销的风险
3.土地使用权出让
4.工期延误风险
5.交付风险
6.回迁房房地产证办理和税费承担
案例解读：龙华新区某旧改项目 掌握在土地获取阶段、开发建设阶段的相关风险以及回迁安置的风险


■ 近期课程
序号 主题 时间 地点
1 2015城市更新项目《并购、合作、税务筹划及全过程风险识别与防范》 04月18-19日 深圳
2 深入解读龙湖地产《招投标策略、谈判技巧及合约规划管理》 04月25-26日 深圳
3 基于甲方视角的《108个工程标准化质量管控要点解析》 04月25-26日 成都
4 深度解读龙湖《景观设计、施工核心要点把控及体验区品质提升策略借鉴》暨重庆精品楼盘景观考察 04月24-26日 重庆
5 揭秘千亿房企《移动互联网时代的营销创新和卓越品牌建设及维护》【升级版】 04月26-27日 大连