深圳 11月11-12日现代房企项目拓展能力突破之 《粤港澳大湾区投资拿地价值分析与 全国投资布局策略借鉴》

模块

内容

核心收益

第一部分

投资篇

一、看大趋势：

1、人口及消费变化：消费及其增长热力地图；

2、经济产业变化：区域经济增长变化、人均收入及就业带动

二、看大格局：

1、关注全球及全国重点区域一体化，板块区域内部梯度分工与演化：核心城市、重点城市及一般城市；

2、城市角色、产业分工及变化识别；

3、城市内部重点功能区；

4、房地产市场区域格局；

5、从城市格局变化看政府土地经营

三、看大区域：

1、3级梯度：国际级一级热点区域+国家级二级热点区域+区域级三级热点区域

四、看大动作：

1、政府行为模式识别：政府做过什么（地方政府规划实施与开发、政府土地出让重点）+政府想做什么（规划政策解读）；

2、开发投入行为识别：跟着项目资金走（重大项目及资金跟进，如高新技术产业落地、重点商贸区投资等）+跟着规划走（政府前期规划谋划）

五、看大湾区：

1、大湾区城市群的主要特征

2、发展机遇及融入进来引领湾区发展必然采取的8大策略

（1）大湾区城市群的主要特征     

（2）大湾区的驱动力

（3）未来的六个趋势

（4）大湾区城市群范围简介

（5）大湾区城市群空间结构  

（6）房地产行业机遇

（7）粤港澳大湾区城市构成     

（8）9市+2特区的定位及小结

掌握房地产项目投资的5大核心要素，从趋势、格局、区域、政府、湾区经济5个角度全面分析投资价值

第二部分

谋地篇

一、土地获取黄金法则：

1、土地获取黄金思维下如何看大趋势、大区域、大格局及大动作？从“土地财政”到“城市运营”，政府需求的变化对土地市场意味着什么？

2、从“中心城市建设”到“城市群发展”，土地拓展的新空间在哪里？

二、新模式下拿地关键工作要义：

1、政府关系：政企双方思维升级，如何更好读懂政府？（政府重视就业/城市品质+房企转型城市运营商），房企的思维升级（开发商也在新时期纷纷提出城市运营商，城市配套服务商的战略转变，开发商在升级对土地价值、城市贡献的二次认知。）

2、企业主体：对手变伙伴，“联合体”拿地成为新潮流！为何联合拿地？

（1）高地价，联合拿地快速减轻资金压力；

（2）对手变伙伴，不至于把土地价格厮杀过猛，合作拿地反而能有效分散市场风险，提升利润率；

（3）也可以拓展到产品研发、销售、融资的优势互补，实现类似过江龙和地头蛇的互补式合作。

（4）联合拿地3类合作模式：

A、一线城市大房企“强强联手”

B、本地房企傍“外来户”

C、房企联姻金融机构拿地

3、利益捆绑：

（1）企业与政府联姻增加地块“锁定效应”，满足各方利益诉求；捆绑政府利益，与政府形成良性合作关系；

案例：华夏幸福的“产业新城+X业务”模式 ，通过产城一体化，打造宜居与宜业环境，实现政府、企业与开发商的良性循环。

（2）前期介入和政府签协议后走正常招投标程序定向获得；比较五种圈地方式的具体案例和参照建议：

A、公益事业圈地 B、市政工程圈地 C、品牌连锁圈地、

D、规划方案圈地 E、特色产业圈地

案例：住宅开发和工业园区开发资金运作周期形成长短互补，并通过政府税收返还达到现金流平衡

4、核心资源：企业内部自身优势与能力，

5、方案提报：策划+规划方案（成套方案），如功能定位、

开发方案、土地指标等

掌握新形势下谋地的关键工作，从政府关系、企业联合、利益捆绑等多角度去思考谋地的着力点和拓展空间

第三部分

拿地篇

一、拿地方案架构：

1、产业体系+空间规划+项目布局，

2、分期建设目标与空间推进时序，

3、启动区选择方案，

4、投资估算与经济效益评估。

案例：xx某文创产业园项目；

二、企业主体包装：企业主体资源体系

三、开发模式设计：项目公司模式、一二级开发模式、特色小镇模式及PPP模式等；

案例：金茂梅溪湖一期、上海青浦区重固小镇、重庆合川区新建市郊铁路磨心坡至合川线PPP项目等。

四、资源资本运作：

1、合作拿地（优势互补，规模扩张）

案例：这四家上市公司--为什么成为“关系最铁的小伙伴儿”？

2、资源资本运作（收并购拿地），

3、分阶段拿地必须考虑的4大核心安全边界，

4、拿地过程中重要风险点与识别策略

案例：xx城--多元化拿地渠道，实现“低成本战略扩张”等，

掌握拿地方案架构、企业主体包装、开发模式设计、自愿资本运作等拿地操作的4大利器，识别拿地的重要风险点，学习土地研判的内容和方法

思考：如何去获取土地？招拍挂拿地，还是并购拿地？拿地过程中重要风险点与识别策略；从“跑马圈地”到“精耕细作”，土地研判的作用和内容要发生何种变化？是一门心思拿地？还是关注政府诉求？在反腐高压的当下，土地获取如何规避风险？

第四部分

实操篇

一、做地的三个关键点

二、做地的四大难点

三、拿地过程中重要风险点与识别策略

1、如何识别政策风险          

2、拿地过程中的止损点识别

（1）宏观经济出现重大风险    

（2）土地政策出现重大变动

（3）项目相关事项呈现异动    

（4）流动性与变现风险

案例1：XX生态度假区策划；

案例2：XXX产城一体化项目策划；

案例3：某地产公司收购土地的案例解析；

案例4：某地产基金重组的案例解析；

案例5：某上市公司吸收合并案例解析。

案例6：总体做地思路与典型模式：从1.0时代到4.0时代，XX软件园模式+XX城模式,华夏幸福模式+互联网平台模式

学习项目拓展的3个关键点与4个难点，通过多案例分析掌握投资拿地实战技巧

思考：企业推动的典型拿地情形与特征有哪些？拿地阶段性目标如何实现？企业推动的拿地总体路线图有哪些？拿地关键工作要义在哪里？如何打造土地资源共享、整合、合作共赢的平台？城市更新改造、特色小镇、产业、文旅、新城区开发等领域的土地获取策略（总体思路+关键任务）