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《投资决策、兼并收购能力提升及如何获取优质土地策略借鉴》

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  • 开课时间:2018年05月26日 09:00 周六 已结束
  • 结束时间:2018年05月27日 17:00
  • 开课地点:成都市
  • 授课讲师: 待定
  • 课程编号:357379
  • 课程分类:培训发展
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培训受众:

1、房地产企业董事长、总经理、副总、项目总等决策层领导;

2、房地产企业中高层管理者、房企及基建投资人、投资管理部、拿地相关的设计部门、运营管理部、前期策划和成本和约相关部门。

课程收益:

1、学习拿地的正确方法、创新模式和渠道;分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在开发前期最重要的环节上突破;

2、学习各种拿地模式和渠道的风险,掌握相应规避技巧;学习兼并收购开发的风险点及解决方法,了解拿地的奖罚制度设计及风险控制;

3、商业地产的拿地实操四大法则。

课程大纲:

模块

内容

案例&收益

第一部

房地产行业投资环境分析与决策

1、2018的房地产业的政策导向

2、目前国内房地产行业的土地获取等投资形势

了解当前房地产行业拿地的投资形势与政策导向

第二部分

房地产项目实现快速开发的整体环境分析与决策

1、一二线城市化和三四线城市的快速开发机会
2、中小规模房企未来5-10年的战略定位和快速开发策略

了解中小型房企未来5-10年的战略定位与开发策略

第三部分

房地产项目各板块实现快速开发的策略解剖

1、企业投资战略的坚守和投资策略的调整

2、如何选城市--城市评价标准和指标体系

3、如何结合企业自身条件做产品定位——“有所为和不为”

(1)土地投资的城市进入研究大数据分析与区域选择
(2)不同区域的拿地标准分析
(3)土地拓展成功和失败的案例剖析

案例:某标杆地产未来3-5年投资战略和拿地策略

案例:BGY的土地评价标准,某策划公司看地法则

案例: LH投资战略和“三线”原则;HD获取地块的“铁律”

 

 

 

 

 

第四部分

房地产项目前期测算及拿地投资决策

 

 

 

 

 

1、前期投资测算、定位和风险控制策略

(1)静态测算或动态测算

(2)标杆地产前期关注的经济指标类型解读

 如:IRR、NPV、 NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等

(3)开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准

2、如何解读土地———“客户、产品与土地”

(1)改变客户印象

① 临界地块,通过混合产品改变印象

② 略偏远的地块,改变参照系

(2)改变某一决定性的条件

① 改变教育条件 ② 改变交通条件 ③ 改变商业、服务条件

(3)改变客群定位 拿对土地,把房子卖给对的人

3、标杆地产基于“天时、地利与人和”拿地新法解读

 

案例:标杆地产的开发项目“静态测算表 动态测算”

案例:如何拿地---房地产项目看地拿地操作标准及项目建议

案例:长沙空港城建设一级土地开发方案的启发

第五部分

当前形势下房企拿地模式创新及敏感点剖析

 

1、特色小镇(田园综合体)开发模式:

2、大盘开发的模式 3、刚需和改需项目的投资模式

4、一二级联动勾地项目 5、公租房、廉租房的投资模式

6、文化旅游地产项目的拿地模式 7、综合体投资盈利模式

案例:特色小镇土地一级开发模式及盈利模式解析

案例:南京xx东城项目

案例:xx航天基地城旧改开发模式案例:恒大xx市的金碧天下项目案例:xxx综合体项目投资收益测算分析

 

 

 

 

第六部分

当前形势下房企获取土地的新策略——兼并收购、合作开发

 

 

 

 

 

 

 

1、新经济形势下的兼并收购研究

(1)兼并收购决策依据(2)收购主体与兼并的基本流程

(3)收购对价及支付

2、兼并收购模式选择

A.资产收购   (1)资产收购的概念及前提条件

(2)收购流程、关键节点(3)优劣势分析

B.股权收购   

(1)概念与收购流程(2)优劣势分析(3)基本原则和操作

C.国企重组   

3、合作开发模式

(1)规范化联合模式 (2)直接转让土地使用权模式

(3)以土地使用权投资模式  一方出地,一方出钱

(4)整体产权转移模式

4、其他需要注意的问题

(1)尽职调查要素(2)溢价处理(3)关键节点

(4)风险控制思路(5)税务筹划 

 

 

案例:项目资产收购与股权出让的风险分析

案例:万科的股权收购方式及主要条款

案例:项目开发合作模式(联合拿地或一方拿地,合作开发)

案例:尽调报告图表等

案例:某标杆地产收购上海某项目后评估

案例:土地获取9种模式财税风控

第七部分

投资体系专项奖罚制度

1、拿地专项考核与奖罚  2、报批报建专项奖罚

3、年薪制度   4、中介市场规则与居间协议

案例:标杆地产拿地奖罚节点设置与条款梳理

第八部分

投资拿地风险类型及 控制策略

 

1、各种风险对投资决策的影响程度

2、如何建立有效的投资风险预警机制和化解策

3、项目后评价对风险管理和再投资的重要性

(结合后评价2-3个案例分析)

 案例:测算红线设置、土地储备量

 

 

 

 

 

第九部分

拿地能力的实操能力提升(5个方法)

 

 

 

 

 

1、土地构成与分析(1)房地产产品客户链的构成

(2)土地要素构成基础 (3)传统的房地产开发流程

(4)以客户为导向的房地产开发流程

(5)土地投资决策关注问题(6)土地投资决策的三个漏斗

2、优质低价土地的认识

(1)优质土地的定义(2)低价土地的定义

(3)各种容积率下物业排布的可能性

3、拿地能力的竞争 (1)如何拿地?(2)拿地问题汇总

4、拿地能力与提升

(1)拿地的基本综合能力 (2)拿地能力提升-解决方案

5、最佳拿地周期的确定 (1)拿地的时间性(2)拿地的周期性

 

案例分析:某快速成长企业自身能力的充分挖掘—区域深耕

案例:主流土地获取方式、非常规土地获取方式、非常规的大规模拿地

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第十部分

商业地产精准拿地四大法则实操案例分析

法则一:商业地产拿地选址的六大重要意义

1、商业地面资源的不可再生性

2、大投入的风险性 3、战略的需要   4、战术的需要

5、顾客的需要   6、土地储备的需要

法则二:科学拿地

1、拿地模式    2、拿地动力

(1)企业品牌战略  (2)土地储备战略(3)企业公关战略

3、看地技术与价值评判

(1)调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况;

(2)调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大);

(3)调查竞争者的分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势;

(4)调查目标城市近期、远期的城市规划和商业规划;

(5)调查目标地块的商业价值和机会点;

(6)调查商铺置业者的投资购买力和投资心理。

法则三:拿地选址的五项考虑因素

1、客流是否支撑    2、交通状况是否支撑

3、商业环境是否支撑   4、地形特点是否支撑

5、城市规划要求是否支撑

法则四:拿地选址的六项策略

1、策略一:抓住聚客点

(1)判断最主要聚客点   (2)聚客点的形成规律

(3)聚客点的选择会影响商圈的选择

2、策略二:关注地块周围的人口密度

(1)为何要分析人口密度(2)如何区分人口密度

(3)人口密度分析切不可掩耳盗铃

(4)人口密度可以反映出基础消费支撑群体的大小

3、策略三:选址还要选消费者

4、策略四:选址实际上是和竞争对手较量的第一个回合

(1)竞争的学问  (2)如何对选址地块的竞争对手进行评估?

(3)为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”

5、策略五:5A选址

6、策略六:紧随地铁,扎堆商圈

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

收益:掌握商业地产科学拿地的技巧、影响因素、拿地选址的六项策略

本课程名称: 《投资决策、兼并收购能力提升及如何获取优质土地策略借鉴》

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