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土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究

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培训受众:


房地产企业董事长、总经理、开发总监、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门



课程大纲:


第一部分:乡村振兴、新型城镇化之路
Part 01:乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发
1、城镇化、城市化与乡村振兴;
2、乡村振兴发展之路:
? 为什么是乡村振兴;
? 乡村振兴与土地以及开发…
Part 02:乡村振兴与城镇化政策支持
1、乡村振兴、城镇化政策解析;
2、国际先进国家的政策解析:
? 日本的经验;
? 美国的经验;
? 德国、英国的经验…
第二部分:区域开发
Part 04:区域开发
1、区域开发概念、来由;
2、我国区域开发现状;
3、区域开发的特点、特征;
? 功能内部化;
? 价值外溢;
? 增值性;
? 分区与分期…
4、区域开发的主要内容;
5、区域开发操作主体要求;
6、区域开发与房地产开发的差别、关系;
Part 05:区域规划
1、区域规划与房地产规划;
2、区域规划基本原则;
? 土地价值属性原则;
? 开发分期原则;
? 价值兼容原则;
? 价值增值原则…
3、土地分析(价值属性与价值梯度);
4、区域规划
第三部分:土地一级开发基础
Part 06:土地一级开发与流程
1、土地生命周期;
2、土地开发的几个环节
? 城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值…
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题;
? 国家对土地开发的法律规定;
? 地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;
? 相关规定带来的操作问题。
Part 07 :一级开发模式分析 (本部分一天课程中,以自学为主)
1、全程运营模式
? 模式解析;全程运营模式的要点;
2、主导整合模式:
? 模式解析;操作要点与成功要素;
3、一级主导开发模式:
? 模式解析;操作要点与成功要素;
4、一二级联动开发模式:
? 模式解析;操作要点与成功要素;
5、公建代建开发模式:
? 模式解析;操作要点与成功要素;;
Part 08:国内一、二级土地联动开发案例分析:
1、案例选择;
2、案例分享(详细讲2个)
? 扬州广陵新城开发
? 山东南山集团一级开发;
? 海南鲁能一级开发;
? 首创一级开发项目;
? 中交一级开发案例…
3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段;
? 发展历程讲解
? 开发企业介入机会与土地获取条件;
? 定位与规划调整策略(及效果分析);
? 公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用;
? 二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;
? 一级开发控制二级土地的措施;
? 二级开发与公共设施开发的互动性分析。
? 政府对一级开发的支持。

第四部分:一二级联动问题解析(如地如何控制?、收益怎么保证?)
Part 9:一级开发过程中的核心问题
1、土地流转方式。
? 土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算。
2、资金流转方式
? 合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度);
? 资金监控方式。
? 国内一级开发典型的资金流转模式讲解;
3、合作方式(合作协议中明确)。
? 合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。
Part 10:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)
1、土地控制含义及控制方式
2、合作协议控制
3、规划控制
? 控制要点、城市案例启示。
4、关键设施控制
? 控制要点、城市案例启示。
5、流程控制
? 控制要点、城市案例启示。
6、其他控制方式
第五部分:一级开发中的成本与风险 (本部分在一天课程中,以自学为主)
Part 11:一级开发中的成本构成
1、成本控制风险与关注因素。
2、总的成本构成;
? 各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响。
Part 12:土地一级开发中的融资模式
1、土地一级开发融资特征
2、土地一级开发的主要融资模式;
3、融资发展新特点。
Part 13:土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制
1、一级开发收益来源及影响要素;
2、影响一级开发收益因素:
? 收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…
3、投入成本风险;
? 拆迁成本的不可控;政府成本的不可控(管理成本的不可控);关键设施的假设成本不可控;开发周期的不可控。
4、规划实现的风险。
? 商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。
5、进程不可实现风险;
? 政府换届导致的剔出风险;土地出让实现风险
6、土地开发中的拆迁问题;
? 拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);拆迁的成本、变化;拆迁风险及控制。
7、增值收益分成实现风险
8、土地财务管理制度带来的风险
9、规避一级开发收益风险的模式设计探索。

第六部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式(本部分内容在一天可程中以自学为主)
Part 014:政企合作模式
1、政企合作投资模式
? 股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系…
2、政府合作的管控模式
? 管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理…
3、政企合作中权、责、利界定。
? 政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责。
Part 15:政企合作协议要点(结合案例)
1、一级开发协议的主要内容与结构;
2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解:
Part 16:退出与退出机制
1、一级开发企业退出的含义;
2、一级开发企业退出的几种方式;
3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题;
4、退出过程中核心问题的处理方案;
5、方便退出的机制设立。
第七部分:区域开发、一级开发区城市进入性问题
Part 17:一级开发与二级开发城市选择
1、一级开发、二级开发关系
? 二级开发城市选择;
? 房地产市场城市分类;
? 不同房地产市场中一级开发的机会分析。
2、一级开发城市选择特征
? 土地市场是房地产市场关系;
? 产业、人口对一级开发影响;
? 城市、城市群与一级开发;
? 一级开发城市选择要求…
3、一级开发城市选择中关注的问题。

第八部分:现场讨论与课程小结



杨老师:

清华大学、北京大学等客座教授,清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授;

高级合伙人、集团战略顾问总经理;

十八年房地产、城市战略咨询经验;区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;先后为中建、中铁、中航、万科、华夏幸福、鲁能、金地等企业内训;并先后为上海自贸区、固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。



课程对象
房地产企业董事长、总经理、开发总监、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门



本课程名称: 土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究

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