土地增值税清算与房地产企业税收征纳中的焦点问题精解高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

2008年我国施行新《企业所得税法》。两年来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国经济发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产企业需要把这些政策贯彻到经营管理的全过程之中。

2009年，我国成功的进行了流转税改革，实现了生产型增值税向消费型增值税的过渡，把房地产企业处置使用过的固定资产、废旧物资等纳入增值税的征收范围。营业税是房地产企业的主体税种，流转税的改革对房地产企业纳税必将产生重大的影响。

2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国税总局在当年五月份曾两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。

为了进一步整顿规范税收秩序，提高税法遵从度，保障税收收入稳定增长，控制房价的过快上涨，近年来税务机关加强了对房地产行业的税收征管，房地产企业也加强了自身的纳税管理。在日常的税收征纳中，税务机关和企业经常对一些问题产生分歧。我们总结这几年税企争议的焦点问题，按照房地产企业所涉及的主要税种，进行解答，希望通过培训，真正为房地产企业解决纳税中遇到的疑难问题。


【授课内容】
第一节、增值税、营业税征纳中的焦点问题精解
1、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴纳？
2、自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？
3、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？
4、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售怎样纳税？
5、开发产品融资性售后回租是否缴纳营业税？房产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道？
6、房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？
7、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？
8、委托代销、按揭方式销售开发产品何时确认销售？
9、什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？
10、以“拆一还一”方式进行动迁补偿，怎样交纳营业税？
11、企业因城市规划等原因而搬迁到郊区另建新厂，搬迁补偿收入怎样纳税？内资企业与
外商投资企业有何差异？
第二节、土地增值税征纳中的焦点问题精解
1、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
2、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有借款的
，开发费用是否按照5％扣除？
3、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
4、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？
5、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业
有何特殊规定？
6、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行
土地增值税清算的项目怎样划分？
7、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用
增加装修成本的方法降低土地增值税？
8、房地产企业销售普通标准住宅有何定价技巧？
9、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？
10、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？
11、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
12、房地产企业转让土地使用权如何降低土地增值税？
13、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
14、新办房地产企业如何确定“筹建期”？
15、土地转让与合作开发土地增值税征收有何差异？
第三节、企业所得税征纳中的焦点问题精解
1、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认
销售收入？
2、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？
3、企业按计税毛利率预交企业所得税，填报《企业所得税季（月）度纳税申报表》时，
预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损可否扣除？
4、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？
5、企业视同销售业务税收政策有何变化？
6、开发产品计税成本的计算必须遵循哪些原则和分摊方法？
7、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？
8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库
投资者是谁？
9、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？
10、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，
怎样计算取得的开发产品成本？
11、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立
法人公司的怎样计算应纳税所得额？
12、为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否预提
成本？
13、房地产开发项目怎样确定成本终结日？
14、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法如何衔接？
15、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？
16、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？
17、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化？
18、物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供的物业服务如何确认收入？
19、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？
20、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的部分如何掌握？
21、新税法对“弱化资本”与集团“统借统还”税收待遇是如何规定的？新税收政策实施
之后，集团如何进行“统借统还”？
22、资产损失具体包括哪些内容？企业以前年度未扣除的资产损失影响的企业所得税应当
如何处理？
23、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费如何税前扣除？企业发生的业务招待费和广告费计提基数是如何确定的？
24、“五险一金”怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？
25、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，可否在税前扣除，职工出差的
就餐费可否税前扣除？
26、企业发给职工的市内交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前
扣除？
27、股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？
28、公司向自然人借款支付的利息有何新规定？
29、企业为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险怎样在税前扣除？
30、什么是企业重组？企业重组的一般性税务处理与特殊性税务处理的区别是什么？具备
哪些条件适用于特殊性税务处理？
第四节、个人所得税征纳中的焦点问题精解
1、公司未分配利润是否要征收个人所得税？股东向单位借款长期不还是否并入股息红利
所得征收个人所得税？
2、股权转换评估增值是否征收个人所得税？资产评估增值转增资本是否征税？
3、企业促销活动向个人赠送的礼品应否扣缴个人所得税？
4、企业为职工个人承担的个人所得税如何计征个人所得税？
5、企业发给职工的与取得应纳税收入有关的办公通讯费怎样计算征收个人所得税？
6、企业实行股票期权奖励办法的，怎样计征个人所得税？
7、企业职工出差补助、误餐补助、“车改补贴”是否计入工资薪金所得征收个人所得税？
8、为企业高管人员购买住房，支付房款，是否未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。
9、企业为职工缴纳的“五险一金”是否征收个人所得税？在哪个环节征收？
10、全年一次性奖金怎样计算缴纳个人所得税？
第五节、其他税种征纳中的焦点问题精解
1、印花税征纳中的焦点问题精解
2、城镇土地使用税征纳中的焦点问题精解
3、房产税征纳中的焦点问题精解
第六节、学员互动交流、专家现场疑难解答


【资 料】本课题配套讲义、资料
【培训时间】2011年7月6日至8日（7月6日全天报到、7日至8日两天课程）

【增值服务】☆参会学员可享受一年的高级会员服务；如税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
【相关费用】人民币2490元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

刘玉章：著名房地产行业财税筹划专家，高级会计师、注册会计师。高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事财务会计、审计稽核等业务工作，长期置身纳税筹划理论研究，参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作。
出版了《房地产企业财税操作技巧》、《企业所得税汇算清缴方略》、《税务会计》、《企业所得税法解读与应用实务》、《土地增值税清算大成》、《中国税制》等多部著作。
几年来，曾在各大高校做财税专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育培训的主讲教师，为多家大型企业集团作财税内训，讲授《房地产开发企业纳税筹划》、《税收检查应对与难题解析》、《企业所得税汇算清缴方略》、《企业涉税风险规避》等课题。
学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。