商业地产前期定位规划与高效招商

※ 房地产企业董事长、总经理、副总经理等公司决策层领导
※ 房地产企业营销总监、策划总监、营销经理、策划经理、销售经理等
※ 房地产顾问公司、房地产传媒机构的相关负责人

商业地产开发是一个涉及全产业链的开发过程，包括：金融模式、商业模式、商业设计、商业运营等各个环节。在全产业链模式下，商业地产开发是从前期项目定位到后期运营管理的全程一体化流程，每个阶段和环节均会碰到很多难题，每个环节都需要专业的团队，各个环节之间才能进行有效串联、衔接、配合。

商业地产业内人士总结商业地产的四大要素，可简单概括为：
1）策划(定位)与招商，决定项目成败的关键;
2）设计与工程，决定硬件标准与动线组织合理性;
3）成本与融资，项目的开发保障;
4）运营与推广，提升物业的商业价值。最重要的第一步可提炼为：定位到招商。

课程特点
※ 金融难题：商业地产开发需要低成本、长期性的资金，解决不了长期资金的问题，商业地产很难做。
※ 定位难题：住宅开发是二元化的过程，商业地产开发是五元化的过程，其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突，因此在定位阶段需要从不同维度进行综合研判。
※ 设计难题：如何进行有效的商业设计？商业设计的一般规律在哪里？
※ 招商运营难题：基于整体商业定位、设计的前提下，如何实现商业招商、运营资源整合？



课程内容

第一天：商业地产前期规划定位
一、商业定位之市场研究
城市宏观经济研究
零售市场调研及分析
主力消费群体特征研究
核心要点：
城市宏观经济水平将决定商业发展的层级，宏观经济影响品牌对城市的认可度以及确定客群的消费水平；
零售市场及商圈特征分析，帮助确定商业未来的成长空间，以及如何获得市场的支撑；
二、商业定位之业态规划
目标消费群体定位
商业主题概念定位
商业平面布局建议
初步业态组合
业态组成比例
特殊业态硬件条件
主力店的位置建议
项目整体租金制订
案例解析互动环节
核心要点：
未来目标消费群体，重点需要分析人口结构、消费习惯、消费能力。比如：日常消费半径、不同消费群体结构的消费特征、购物频率和平均花费、以及对不同零售业态的消费选择等；
目标经营业态与城市宏观经济、商圈特征及目标消费客群呈正相关；
三、商业定位之规划设计
内部人流动线(含垂直、平面)
商业主入口及外部人流动线设计
商业建筑外立面效果设计
室外广场主要活动节点的布置
其他辅助和服务区域的规划设计
核心要点：
业态布局其实就是业态组合的过程，需要有选择性，同时满足租金收益预期及提升人气的要求
与业态相关的店铺面积分割和硬件条件预留。店铺面积取决于目标业态需求和人流动线的相互结合，而特殊业态或品牌对硬件具有特殊要求，需要提前规划
案例解析互动环节

第二天：商业地产高效招商之市场推广及实施
一、商业地产高效招商之市场推广
项目亮点策划
商业零售功能亮点策划
市场推广突破点策划
综合功能关联协调亮点策划
招商推广计划
协同广告公司提供软文策划
广告渠道选择
核心要点：
项目亮点是用来反映项目定位的，帮助项目未来确立自己的市场地位和特征；
商业地产的市场推广，不是每一次直接营销的过程，而是品牌塑造和传播的过程，因此商业地产广告渠道选择有道
案例解析互动环节
二、商业地产高效招商之实施
招商策略制订
招商计划制订及时间节点安排
商户访谈及筛选
招商工具制订及准备
招商手册及招商流程设计
意向书
租赁合同及其他文件制订
主力店
次主力店招商及全面招商
核心要点：
招商策略是每一个项目的组织过程，如果不符合商业地产操作流程，往往不得要领，容易出现混乱无序、定位传播不清、招商缓急不当；
招商工具反映的是操作水平，最直接的影响是给品牌商户没有信心，没有品牌商户的商场又如何生存？

收费：2980元/人（含资料、培训费）。餐费（中、晚餐各50元/人）可自行安排，酒店可代订，费用自理。

马老师 管理咨询实战专家
拥有近十年零售商业地产从业经验，期间为全国范围内众多购物中心和城市综合体提供专业的投资咨询意见。目前任职于某商业地产公司副总裁。
工作内容包括：宏观市场研究、消费者需求分析、商圈定量与定性研究、项目主题定位、业态组合与品牌落位建议、商场内（外）部人流动线规划建议、商业硬件设施优化建议、主力店前期规划建议、项目租金规划以及项目投资收益预测等，为大部分商业项目提供购物中心招商全程顾问及购物中心开业前运营管理顾问服务。重点客户包括：东方明珠集团、深国投、上海城投控股、重庆渝中区商委、重庆协信集团、融科置地、KWG、TESCO、无锡轨道办、贵阳中天城投、上海九百集团、万科、上海城开等。曾任职于国际五大行之仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯高管。