房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份曾两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。

2008年我国施行新《企业所得税法》。三年来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国房地产行业发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产企业需要把这些政策贯彻到经营管理的全过程之中。

为了控制经济过热、抑制房价上涨，自今年年初以来，人民银行六次上调存款准备金率，严格控制信贷规模，房地产企业面临着前所未有的融资困难，一些中小型房地产企业已经出现了资金链条断裂的局面。怎样开辟新的融资渠道、利用房地产企业进行重组度过难关也是房地产行业面临的棘手问题。

为此，我们开发这个课题，准备帮助房地产企业掌握土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、项目公司清算的三大技巧，同时，研讨如何开辟新的融资渠道，在房地产全行业遇到融资难的情况下，如何通过企业重组来维护房地产业投资人的合法权益。


【授课内容】
第一节、土地增值税清算技巧精解
1、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的开发费用？
2、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有借款的，开发费用是否按照5％扣除？
3、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
4、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？
5、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业
有何特殊规定？
6、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行
土地增值税清算的项目怎样划分？
7、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用
加修成本的方法降低土地增值税？
8、房地产企业销售普通标准住宅有何定价技巧？
9、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？
10、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？
11、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
12、房地产企业转让土地使用权如何降低土地增值税？
13、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
14、新办房地产企业如何确定“筹建期”？
15、土地转让与合作开发土地增值税征收有何差异？
16、怎样搞好土地增值税的清算？
第二节、企业所得税征纳中的焦点问题精解
1、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认
销售收入？
2、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？
3、企业按计税毛利率预交企业所得税，填报《企业所得税季（月）度纳税申报表》时，
预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损可否扣除？
4、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？
5、企业视同销售业务税收政策有何变化？
6、开发产品计税成本的计算必须遵循哪些原则和分摊方法？
7、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？
8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库
投资者是谁？
9、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？
10、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，
怎样计算取得的开发产品成本？
11、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立
法人公司的怎样计算应纳税所得额？
12、为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否
预提成本？
13、房地产开发项目怎样确定成本终结日？
14、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法如何衔接？
15、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？
16、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？
17、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化？
18、物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供的物业服务如何确认收入？
19、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？
20、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的部分如何掌握？
21、新税法对“弱化资本”与集团“统借统还”税收待遇是如何规定的？新税收政策实施
之后，集团如何进行“统借统还”？
22、资产损失具体包括哪些内容？企业以前年度未扣除的资产损失影响的企业所得税应当
如何处理？
23、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费如何税前扣除？企业发生的业务招待费
和广告费计提基数是如何确定的？
24、“五险一金”怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？
25、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，可否在税前扣除，职工出差的
就餐费可否税前扣除？
26、企业发给职工的交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？
27、股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？
28、公司向自然人借款支付的利息有何新规定？
29、企业为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险怎样在税前扣除？
第三节、项目公司注销与清算的操作技巧
1、项目公司清算的操作程序
2、项目公司清算的税务处理
3、项目公司注销时企业所得税的清退技巧
4、项目公司注销程序与方法
第四节、融资新渠道与企业重组的纳税操作技巧
1、融资性售后回租的税务处理技巧
2、售后回购的税务处理技巧
3、企业重组概述
4、企业法律形式改变的税务处理
5、债务重组的税务处理
6、资产收购的税务处理
7、股权收购的税务处理
8、企业合并的税务处理
9、企业分立的税务处理
10、企业重组相关税种的纳税处理
第五节、学员互动交流、专家现场疑难解答


【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2011年9月7日至9日（9月7日全天报到、8日至9日两天课程）
【培训地点】青岛◇阳光新地大酒店

【相关费用】人民币2490元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

刘玉章：我国著名房地产财税筹划专家，高级会计师、注册会计师。高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人。
出版有《房地产企业财税操作技巧》（第2版）、《土地增值税清算大成》（第2版）等房地产企业财税专著。几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。