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房地产行业各环节涉税难点疑点问题全方位解剖与鉴证

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  • 开课时间:2012年05月22日 09:00 周二 查找最新
  • 结束时间:2012年05月26日 17:00 周六
  • 课程时长:12小时
  • 招生进展:
  • 开课地点:厦门市
  • 授课讲师: 杨汝明
  • 课程编号:196808
  • 课程分类:财务管理
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培训受众:

房地产董事长、总经理、财务总监、财务主管等相关人员

课程收益:

随着近年来房地产行业的迅猛发展,房地产开发经营也越来越趋向多极化发展的倾向,从征地到融资,从开发到销售,从开发模式到经营理念都呈现出前所未有的纷繁、复杂的局面。随着行业的不断兴盛,展现在人们面前的问题就越来越多,这些问题的存在,在不同程度上给房地产行业的经营带来了不可避免的负面影响。本次培训重点在于帮助大家解决在税收方面长期困扰大家的难点、疑点问题,让大家对房地产行业税收政策有一个比较全面的暂新的了解与认识,以更好的去适应税务机关的日常征管和税务稽查工作的需要。
本次培训将引用大量“法律条款、经典案例”进行分析讲解,适应于所有从事房地产开发经营的企业高管和一线工作人员,特别是企业的财务、税收主管人员。参训后,有关人员对房地产行业税收的认识一定会有一个质的飞跃.

课程大纲:

【课程大纲】

第一章 征地环节存在的问题
一、土地使用权出让与转让的区别
(一)出让和转让的概念
(二)出让与转让的年限:
(三)出让与转让的方式:
二、取得土地的入账成本
(一)以出让方式取得土地
1、土地成本的组成
2、以产权调换方式取得土地的入账成本
3、拆迁补偿费入帐凭证问题
(二)以接受投资方式取得土地
1、土地成本的组成
2、接受土地、房屋投资入账票据问题
(三)以转让方式取得土地(不是通过招拍挂取得)
1、以购买的方式取得
2、以接受土地投资方式,分出固定数量的资金(按销售的百分比)
3、以接受土地投资方式,分出固定数量的房屋(分得固定数量房屋);
4、以接受土地投资方式,既支付部分现金投资,又分出固定数量的房屋
(四)以股权转让方式取得土地(实际为转让)
1、接受土地投资,再进行股权收购。
2、以股权转让形式取得土地的涉税问题:
3、向对方投资,拥有被投资单位股权。
三、国有土地使用权收储问题
(一)收储是否属于土地使用权转让。
(二)土地收储支出是否属于营业性支出。
(三)相关税收规定。
四、政府返还税款、补贴收入问题。
1、返还税款、补贴收入属于什么性质的收入
2、相关税收规定

第二章 融资环节存在的问题
一、统借统还借款费用的处理:
(一)统借统还的概念
(二)相关税收规定:
1、企业所得税问题:
2、营业税问题:
二、关联方借款费用的处理
(一)关联方的概念
(二)关联方借款费用税收规定
1、关联方利息扣除规定:
2、关联企业利息计算方法:
3、关联方间无偿借款的涉税风险
三、向个人借款费用的处理:
(一)民间借贷的相关法律规定
(二)非金融企业借贷的税收规定
1、营业税规定
2、土地增值税规定
3、企业所得税规定
4、个人所得税规定
5、税收征管法、发票管理办法规定
四、委托借款费用的处理
(一)委托借款业务的性质 (二)委托借款应适用的税收法律
五、不同会计主体借款费用的处理
(一)“转贷”业务的处理 (二)“直贷”业务的处理

第三章 开发环节存在的问题
一、开发用料的会计核算
(一)甲供材问题(甲供材是否允许直接计入开发成本):
1、甲供材到底应该以何种方式计入开发成本
2、关于加工材问题,税务机关可能承担的违法嫌疑
(二)甲方提供的设备问题(如何区分甲供材和甲供设备):
1、区分甲供材与甲供设备的必要性
2、建设部《建设工程计价设备材料划分标准》
(三)混合销售问题(如何区分外购材料与自产货物):
1、增值税、营业税法规关于混合销售的征税规定
2、销售自产货物同时提供建筑业劳务的应如何计算缴纳税款
3、涉及混合销售业务,应如何取得营业票据
二、滚动开发共同成本的分配
(一)占地面积法(二)建筑面积法(三)直接成本法(四)预算造价法
三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题
(一)收入的性质(二)应开具的发票(三)入账问题
四、广告费、业务宣传费的计算与处理
(一)广告费、业务宣传费的计算依据
(二)广告费、业务宣传费的计算方法
1、方法一:以实现收入为计算依据
2、方法二:以预售收入为计算依据
3、方法三:以预售收入与实现收入之和为计算依据
(三)广告费、业务宣传费的填表方法
(四)广告费、业务宣传费的入账票据的合法性问题

第四章 销售环节存在的问题
一、买一赠一销售的税务处理问题(依据:国税函[2008]875号)
(一)买一赠一(组合销售)的概念
(二)按公允价值比例分配法确认买一赠一收入
(三)买一赠一与无偿赠与的区别
二、销售地下附属设施征税问题
(一)产权归开发商所有的地下附属设施(相当于开发产品)
(二)产权归全体业主所有的地下附属设施(相当于公共配套设施)
(三)产权归国家所有的地下附属设施(相当于人防工程设施)
三、销售小产权房征税问题
(一)小产权房的法律定性问题
(二)小产权房用地的法律定性问题
(三)小产权房的征税问题
四、售后回购、售后回租征税问题
(一)售后回购、售后回租的概念
(二)售后回购、售后回租的征税问题

第五章 征税环节存在的问题
一、预售收入如何计算缴纳企业所得税
(一)预售收入计算缴纳企业所得税的税收规定
(二)预售收入企业所得税计算方法
二、清算后销售或有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税
(一)清算后销售房屋成本的确认
(二)清算后销售房屋土地增值税税款的计算
(三)通过控制竣工时间推迟清算时间的到来
三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税
(一)开发用地缴纳土地使用税的起止时间
(二)开发用地土地使用税的计算方法:
1、分月计算、按季缴纳
2、停缴税款土地分割计算方法
四、保障性住房税收优惠问题:
契税、营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、印花税
五、企业所得税纳税地点问题
重点把握:国税发【2008】28号关于“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的20字方针。

【会议时间】5月22-26日,22日全天报到,23-24日培训,25-26日考察

【收费标准】非会员2500元/人/次

培训师介绍:

 
杨汝明:是我国资深税务官员,从事税务稽查工作二十余年,多次参与全国税收大要案稽查工作,有着丰富的稽查工作经验。同时,多年来,杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作,授课时间长达几千课时,教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科,有着十分丰富的教学经验。授课特点:准确、透彻、简捷、实用;授课风格:生动、诙谐、风趣、幽默。

本课程名称: 房地产行业各环节涉税难点疑点问题全方位解剖与鉴证

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