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2015广东城市更新项目《并购、合作、税务筹划及全过程风险防范于实务操作》

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  • 开课时间:2015年07月11日 09:00 周六 查找最新
  • 结束时间:2015年07月12日 17:00
  • 课程时长:12小时
  • 招生进展: 确定开班
  • 开课地点:广州市
  • 授课讲师: 在职老总
  • 课程编号:277652
  • 课程分类:财务管理
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培训受众:

1、房地产企业总裁、总经理、副总经理
2、运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门

课程收益:

为了现代房地产企业城市战略布局、破解空间与资源困局的战略举措。
由于房地产企业的战略调整,或者权利主体不具备房地产开发相关经验,需寻求合作方等原因,城市更新项目的并购、合作等频繁发生,项目并购或合作本身的法律关系即较为复杂,加之城市更新政策也较为复杂且更新迅速,城市更新项目并购或合作涉及的法律问题及法律风险较多。另外,城市更新项目全程涉及计划申报和规划审批、土地建筑物核查、安置补偿协议签订、土地取得、开发建设、回迁安置等多个环节,其中任何一个环节均有可能引发法律风险,且多个环节都将涉及税费缴纳。
可见,城市更新项目并购、合作、税务筹划及全过程的法律风险识别与防范,对房地产企业开展城市更新项目有着重要的意义,值得房地产开发企业关注。

课程大纲:

■ 课程大纲

模块 主要内容 核心收益
第一部分
三旧改造法规政策要点 1、三旧改造5大法律体系:基础类法律法规、土地类法律法规、规划类法律法规、建设类法律法规、房产类法律法规
2、广东省三旧改造政策解读
(1)农村集体建设用地改变为国有土地问题
(2)土地出让收益处理的问题
(3)相关补办手续及程序问题
(4)边角地、插花地、夹心地的处理问题
(5)土地出让金优惠政策及财政扶持政策
3、深圳市城市更新法律法规体系介绍(深圳的特殊性)
(1)城市更新的模式:综合整治、功能改变、拆除重建
(2)城市更新的参与主体:政府、权利主体、市场主体
(3)城市更新的对象:旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村
(4)拆除重建类的实施模式:自改模式、市场主体单独改造模式、合作改造模式、政府组织实施模式
(5)城市更新的改造条件
(6)城市更新操作流程解读 了解广东省三旧改造相关的法律法规要点,避免触碰到法律红线
第二部分
三旧改造项目法律风险管理 1、三旧改造项目申报风险
(1)申报条件不符风险
(2)改造意愿取得不能的风险
(3)商业目的难以实现的风险
2、补偿谈判风险
(1)补偿方案拟定的风险
(2)补偿安置的风险
(3)谈判僵局风险
3、土地取得、开发建设、回迁安置风险
(1)建筑物拆除的风险
(2)土地使用权出让
(3)工期延误风险
(4)交付风险
学习三旧改造项目过程中的核心风险
第三部分
三旧改造项目并购和合作 2大并购方式
1.股权并购
案例解读:中粮收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司案
2.资产并购
案例解读:佳兆业收购雅骏眼镜厂城市更新项目案 了解城市更新项目常见的收购方式
3大并购法律风险
1.股权收购的主要法律风险(同下文法人型合作,略)
2.资产收购的主要法律风险
(1)房地产设定抵押的风险
(2)房地产被查封的风险
(3)房地产存在历史遗留问题的风险 了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险
2种合作模式
1.非法人型合作
2.法人型合作 了解城市更新项目常见的合作模式
6大合作法律风险
1.非法人型合作的主要法律风险
(1)项目管控机制缺失的风险
(2)权利人擅自退出合作的风险
2.法人型合作的主要法律风险
(1)公司或有债务的风险
(2)股权瑕疵的风险
(3)股权转让(或增资扩股)行为效力瑕疵的风险
(4)公司僵局的风险 掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险
第四部分
三旧改造项目重点操作实务 1、尽职调查
(1)对三旧改造项目合作方的尽职调查
(2)对三旧改造项目土地相关情况的尽职调查
(3)对三旧改造项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查
(4)对三旧改造项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查
(5)对项目所在地实施三旧改造项目的法规政策环境进行调查
2、项目审批
(1)政府对三旧改造项目的管理
(2)管理流程
(3)项目申报
(4)用地出让 学习三旧改项目操作流程及特殊事情处理
第四部分
三旧改造项目重点操作实务 (5)项目报建
3、谈判实务
(1)谈判技巧的含义/意义
(2)搬迁谈判基本原则
(3)沟通技巧
(4)搬迁谈判关键环节控制
4、特殊事实处理
(1)“钉子户”原因分析
(2)如何确定合理的拆赔方案
(3)非住宅拆迁的产权调换安置难
(4)回迁房选房和分配问题
(5)危机处理 学习三旧改项目操作流程及特殊事情处理
第五部分
三旧改造项目税务筹划 前期阶段的4大税种税务筹划
1.营业税筹划
(1)将不动产附属设施单独计价
(2)无形资产、不动产投资入股
2.契税筹划
3.土地增值税筹划
(1)利用代建或者合作建房进行筹划
(2)利用降低收入法进行筹划
(3)控制股权并购中隐含的土地增值税
4.企业所得税筹划
(1)利用离岸公司进行筹划
(2)利用增资并购进行筹划 掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划
开发经营阶段的税务筹划
1.营业税筹划
(1)利用搬迁补偿进行筹划
(2)转让在建项目的筹划
(3)委托销售的筹划
(4)兼营行为的筹划
2.土地增值税筹划
(1)利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划
(2)利用借款利息扣除方式进行筹划
(3)利用经营收入项目划定进行筹划
(4)通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划
(5)销售普通住宅的,通过合理设定房价的方式进行筹划
(6)通过将代收费费用计入房价进行筹划
3.企业所得税筹划
(1)通过推迟取得当期收入进行筹划
(2)通过费用控制进行筹划
(3)利用固定资产折旧进行筹划






掌握城市更新项目开发经营阶段的税务筹划

本课程名称: 2015广东城市更新项目《并购、合作、税务筹划及全过程风险防范于实务操作》

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