住宅区商业地产以及商业步行街的前期规划、选址定位与高效招商

拥有社区商业招商的开发商,拥有复合型商业地产和购物中心项目的各大房地产开发商,规划设计单位，政府商业局等相关部门人员,百货公司和购物中心管理公司高级管理人员。

传统住区商业地产开发成功不仅能够为社区增色，而且能够提升住宅的价值，商铺在成熟后销售也能够创造良好效益。
社区商业物业的开发具有一定的规律，需要从系统论高度重视商业策划（即市场定位和业态组合等），以及社区商业物业的招商工作。可见社区商业规划和招商在地产开发中的重要地位。社区招商是商业地产收益的实现手段，一个社区商业地产项目运作成功与否就看是否能按商业规划成功招商。因而，对于社区商业地产来说，掌握社区地产商业的商业规划与招商特点有利于商业地产项目的运作成功。
我们不能把社区商铺销售作为成功的标志，应该把社宅区商业地产的成功招商和良好经营作为项目开发成功的真正标志，树立可持续经营的理念。
但社区商业成功的基础是前期的策划研究，那么社区商业地产在策划阶段到底有哪些功课要做呢？
我从来强调，策划决定产品，产品决定市场；地产策划必须始于地块研究；客户研究贯穿于地产策划之始终；而商业地产策划的一切根本则是对终端消费者的研究！

如何平衡社区商业和住宅的关系？如何把握社区商业和城市商圈的关联关系？如何区分大型社区商业和一般性底商的不同特性？
如何确定社区商业规模？如何给商业项目定位？如何确定商业业态的组合？如何进行招商和管理？
【主要内容】

一、社区商业概述
1、社区商业的定义
2、社区商业与城市商业的区别
3、社区商业的特点
4、社区商业类型
二、打造社区商业的目的
1、是整个大社区的配套
2、为获取更大利润
3、社区商业开发的常见误区
三、社区商业与开发项目的关联
1、社区商业必须尊重开发项目的定位
2、社区商业必须尊重开发项目的总体
规划
四、社区商业与城市商圈的关系
1、从商业格局看有多少个商圈？
各个商圈怎样的规模？
各个商圈的相对位置、距离
各个商圈功能、关系
商圈是自然形成的吗？
政府层面对商业的布局规划
项目在一个成熟商圈内，竞争
激烈，该怎么定位？
项目不在成熟商圈内，配套不全、
设施不完善，又该怎样定位？
2、城市商圈有哪些商业形态
各类商业形态的规模、比例
各类商业形态的经营现状
各类商业形态运作模式
各类商业形态的相互关系
各类商业形态的建筑特色
各类商业形态的配套组成
各类商业形态的发展前景
3、城市商圈 有哪些商业形态
各类商业形态的规模、比例
各类商业形态的经营现状
各类商业形态运作模式
各类商业形态的相互关系
五、社区商业与周边环境分析
1、开发项目周边的自然环境
2、开发项目区域的市政配套
3、本项目商业与周边项目商业
的关联关系
4、开发项目的交通网络状况
六、社区商业终端消费者研究
1、终端消费者的区域划分
2、终端消费者的人口比例
3、终端消费者的消费特征
七、社区商业的选址
1、大型社区商业选址
2、中小型社区商业选址
八、社区商业的定位策划
1、终端消费者调查内容设置
2、终端消费者需求分析
3、社区商业主题定位
4、社区商业的功能定位
5、社区商业的业态定位
6、位于主题商圈边缘和独立于
商圈的商业物业的不同定位
九、社区商业的建筑规划
1、社区商业的规模设定
2、社区商业的建筑风
3、社区商业的休闲配套设置原则
4、社区商业的整体氛围营造
5、人流动线的规划
6、铺位面积配比
7、合适铺位开间/进深比例
十、社区商业的租售价格
1、商铺租售价格与整体项目
的定位相关
2、商铺租售价格与业态定位相关
3、与周边社区商业项目的比较
4、运用参照系数减法
5、租价反推的方法
十一、招商工作步骤
1、组建团队
2、制定招商计划
3、制定招商宣传资料
4、制定招商工作进度表
5、制定招商工作流程
6、选定招商目标
7、设定招商条件
8、制定招商优惠和扶持措施
9、招商谈判和签约
10、组织商户的商装

十二、商业规划与实施
1、划分商业类别和品牌
2、规划预留主力店的位置
3、维护统一主题形象和统一品牌形象
4、招商的顺序原则
5、主力店的选择要充分考虑业态之间的关联性
6、做好招商摸底
7、洽谈品牌商家进入
8、社区商业同中小主力店初步洽谈的准备
9、商铺销售与项目招商的关联
10、如何举办商铺招商活动
11、招商的方式及注意问题


十三、社区商业的推广和销售
1、确定推广方向
以品牌推广为核心
以产品推广为核心
以概念推广为核心
2、确定推广策略
市场机遇明显、项目优势明显
―全面领先型市场策略
市场机遇明显、项目劣势明显
―改善劣势型市场策略
市场风险明显、项目优势明显
―差异化型市场策略
市场风险明显、项目劣势明显
―规避竞争型市场策略
3、确定推广步骤
4、确定推广主题
住区商业地产漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商造成了部分社区商业的失败案例，那么新一代住区商业地产能否成型，则取决于有没有一种深谋远虑、更具实力、更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。对开发商来说，眼光应该放长远。我们鼓励发展商联合专业商业管理公司研究市场，作好调研，尊重社区商业和购物中心与商业街区的开发与运营规律，这样才可能规避风险实现收益。我们鼓励以发展商总体价值最大化，作为社区商业和区域型购物中心和商业街区作为开发的出发点!

陈仁科 特约讲师，房地产实战派策划大师，处于金字塔最顶端的国家级房地产专家；曾亲力主持国内十数个滞销、积压项目令之成功翻盘，被业内惊叹为“上帝之手”；以思想者的高度，将实战经验予以智慧的凝结，独创多种房地产全面运营理论，为中国房地产策划理论的先锋人物。
典型项目：北京金锣湾商业中心、肇庆时代广场、抚州洪客隆购物广场、丰城洪客隆购物中心、哈尔滨万味源商贸城、梅州滨江新天新地、中旅商务大厦(写字楼)、 广州长