破解商业地产开发定位、招商策略及运营管理实操难点

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一、什么样的商业项目容易招商？

1、哪种商业不愁招商—上海新开业商业项目的点评

2、上海K11艺术购物中心

二、商业地产项目的开发模式与经营模式

1、招商与经营管理的营运概念

2、商业地产主要开发模式

3、商业地产主要经营模式

4、经营商家对商用物业的喜好

经营者关注：

1、选址

2、建筑设施

消费者关注：

1、决定去商场因素

2、对商业形态偏好

5、经营商家是否愿被招商的关键

6、商家是否愿被招商的模拟验证

三、商业地产项目的开发营运流程

问题1：一般商业地产购物中心项目开发营运全程操作周期）需要多少时间？

问题2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？

问题3：一般商业购物中心项目的开业什么时候开始启动营销推广活动？

问题4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？

问题5：初试水商业地产开发的企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？

四、商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容

（一）商业经营管理公司的六大营运管理职能

（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容

五、招商工作的四大管理阶段

（一）招商管理的阶段与步骤

1、招商与经营管理的阶段

（一）招商前对项目的理解阶段

（二）招商与经营管理的阶段与工作实施步骤

第一阶段：项目理解阶段

市场调研的目的（含市场调研成果）：

第一项工作：对项目建筑指标的解读——限制条件与局限性

第二项工作：对项目的市场市调与定位的理解

第三项工作：如何做好品牌落位工作

市场调研的目的：

通过人口及消费结构、城市商业状况、同类竞争分析以确定目标客层和商品档次的调查，寻找商圈中亮点和空白，形成错位经营，打造本项目核心竞争优势。

市场调研成果：

l 项目经营定位报告

l 项目平面规划和业态分布图

l 招商优惠政策建议

l 租金收益测算表

l 还包括开办费测算、物业管理费测算、宣传推广费测算

第四项工作：对项目建筑规划设计的参与（修改与调整）

第二阶段：组织准备阶段

第一项工作：项目招商经营管理前的组织准备

第二项工作：项目招商经营管理前的工作准备

        第三阶段：招商执行阶段（含招商技巧）

第一项工作：准备招商洽谈工作的内容

第二项工作：确定招商的方式

第三项工作：招商计划实施期

第四阶段：进场装修阶段

第一项工作：经营商户进场装修的审核

第二项工作：经营商户进场装修的实施

六、招商实施步骤中的重点工作（每一步骤的重点工作详细解说）

1、招商实施步骤

步骤一：招商工作的前期调研准备阶段

步骤二：招商方案的设计策划阶段

步骤三：招商实施筹备阶段

步骤四：招商实施阶段

步骤五：进场装修阶段

2、招商成果的衡定标准

3、招商租金的测算思路与方法（含一般商业业态业种的租金水平）

4、超市卖场对购物中心的作用

5、百货对购物中心的作用

七、商业经营管理公司的日常经营管理工作内容

八、商业项目开发运营各阶段的关注要点

（一）建筑规划设计阶段的关注要点

（二）招商启动阶段的关注要点

（三）工程施工建设阶段的关注要点

（四）招商实施阶段的关注要点