2022大湾区城市更新之 《拆赔市场数据分析及拆迁方案设计实施策略借鉴》

■ 课程背景

随着近两年经济环境和行业形势的发展，大湾区城市更新已经逐步进入新的阶段，各地城市更新政策红利也已逐步消失，参与城市更新的房企只能向管理要效益，精细化运营将成为大湾区城市更新的主流方向。拆迁工作是城市更新工作重中之中，也是难度最大的一环，始终贯穿于整个城市更新全流程。从前期的基础数据摸查，到过程中拆补方案的设计编制、宣传、表决，再到后期拆迁安置补偿的签约、房屋的移交以及拆除，每一个环节的进度都直接影响到整个城市更新项目的顺利推进。若是拆迁工作推进缓慢，出现问题，会导致项目整体改造周期延长，融资成本超出预期，对二级开发经济收益会有直接的负面影响；拆补方案的补偿标准直接影响项目改造总成本认定，关系到项目和企业未来的前途命运。

因此，面对日益严峻的经济环境和监管日渐严厉细致的政策环境，面对法律意识、政策意识日渐增强的拆迁权利人，如何制定和优化拆赔方案，准确无误地规避搬迁补偿风险和高效处理拆迁过程中的突发事件，是城市更新企业高管及拆迁专业人员应知应会的必修课。

■ 课程大纲

第一部分   大湾区拆赔市场情况分析

一、大湾区不同城市、区位拆赔方案的特征

1、大湾区各主要城市更新的形势，背景介绍；

2、大湾区各主要城市拆迁补偿方案对比和总结及各城市补偿方案的同与不同，探讨不同补偿形成的政策与历史前景；

3、深圳各区拆迁补偿的差异分析，通过案例对比原特区内外各区补偿方案的差异。

二、深圳不同项目类型的拆赔方案比较

1、城中村更新项目、老旧住宅更新项目、工改项目拆迁补偿方案的比较；

2、土地整备利益统筹项目与城市更新项目拆迁补偿方案的比较。

三、深圳集体资产在各类项目中的补偿或分成

1、土地整备利益统筹项目；

2、更新项目；

3、返还地与非农指标等补偿的标准与各区差异。

第二部分   项目拆赔之现状数据收集

一、前期调研

1、业主调研

Ø 业主本人基本情况（姓名、职业情况、联系电话、经济状况、家庭成员）

Ø 业主社会关系调研（家族关系、主要社会关系、主要及其他收入来源、业余爱好及日常轨迹等）

Ø 业主及租户对拆迁的心态了解

2、物业及附属物核查

Ø 永久性建筑物

Ø 非永久性建筑及附属物、青苗核查

Ø 宅基地、空地权属了解

Ø 核实各类建筑出租情况

Ø 了解拆迁范围内商品房的抵押情况及绿本褐本交易情况

3、周边项目情况调研

Ø 周边项目进展

Ø 周边项目补偿情况

二、拆迁数据库建立及拆迁谈判前日常管理

  1、建立业主情况及物业数据库并每日更新

  2、业主感情培养及拆迁范围巡查（严防改扩建）

第三部分   项目拆迁方案制定（非集体资产物业）

一、二次摸底

1、周边项目补偿的公示标准与最高补偿摸底

2、业主期望摸底

3、项目规划指标与补偿总量的对照分析

二、补偿标准制定

1、制订补偿标准草案

2、放风试探了解业主反应

3、主管部门的态度试探

三、拆迁方案制订

1、补偿方案确定

2、拆迁工作计划

3、宣传方案

四、实操案例分享

1、成功案例

2、不成功案例

第四部分   项目合作分成方案制定（针对集体资产）

一、市场调研

1、了解周边项目对集体物业、非农指标等集体资产的分成和补偿情况。

2、了解村管理班子、股东代表及家族大佬对集体资产处理的想法。

3、个人需求与集体资产的关系简析

二、分成或补偿的初步谈判

1、拟定集体资产的分析或补偿方案

2、与村管理班子初步沟通

3、调整方案并达成一致

三、四会及集资交易平台

1、四会准备

2、四会的沟通与宣传，反对派的思想工作。

3、交易平台与交易准入条件设置

四、实操案例分析

第五部分   拆赔方案设计的深化研究（拆赔方案的设计需要综合考虑项目的特殊性、企业目标、拆迁谈判启动的时间与拆迁的时段、项目的规划指标、业主心态、各类物业的状况与法律手续等各种因素。）

一、补偿方案的弹性设计

1、弹性设计的重要性

2、弹性设计的幅度及管理

二、钉子户的预防与处理

1、钉子户的发现与预防

2、拆迁中期的钉子户软化

3、拆迁后期的钉子户处理

三、有证物业及国有土地上无证物业拆赔的风险处理

1、绿本、褐本发生交易的处理

2、国有土地上无证物业的处理

3、产权证注销的误区与风险

 四、拆迁阶段突发事件的应急预案

1、安全事故的应急管理

2、公共影响的应急管理

3、强制拆除的应急管理

五、拆迁阶段员工职务犯罪防范

1、法律引导

2、防范手段

3、发生员工职务犯罪后的扫尾

六、回迁管理实施策略

1、回迁选房规则

2、补偿协议对户型选择的影响

3、回迁面积与户型选择的引导

■近期课程

■ 参会说明

【主办单位】深圳市睿达房地产顾问有限公司

【培训地点】中国Ÿ深圳（酒店具体信息提前5天确认）

【培训时间】2022年2月26日（1天）

【联 系 人】张老师                    【手  机/微 信】13880435655           

【QQ/邮箱】763557435            【官方网站】www.ruidadc.com

【总部地址】深圳市福田区彩田路5015号中银大厦B座20楼