房地产成本管理格局规划及有效管控

1 关注成本管理的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）
2 负责成本管理的中高层管理人员（项目总、总监、经理、主管等）
3 参与成本管理并为成本管理负责的协作部门及人员（营销设计、工程采购、成本预算、项目部等）

本研讨会基于标杆房企的实际操作，结合大量案例，帮助房地产开发过程中以成本控制向成本管理的专业转变，对设计研发、产品定位、工程采购、预算招投标等专业提供系统的成本管理指导，并协助经营层达成经济收益、产品价值、进度与品质的均好性。同时主讲专家依托在国内知名地产公司的实践经验，与大家分享实际操作中的问题和难点，如成本管理的成果标准、设计阶段的成本规划及优化的各种实际案例及解决办法、实现成本前置的方法和思路等。

会议目标
为什么对于任何地块，标杆房企都能够成功开发？并且同时收获社会价值和经济利润？其中的成功
因素之一，是他们能够在实现产品既定价值的基础上，在设计阶段有效的规划了产品成本大格局，
并能够实现全程把控。
纠结于产品价值和成本控制矛盾中的中小房企，往往“舍本而逐末”，表现为投入所有的精力关注
成本冰山之上的“显性成本”，其劣势从设计阶段已经始然，其败必然！

会议内容

一、标杆房企的成本管理格局规划及成本前置
1 房企主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段
1.1 项目论证阶段的成本管理
1.2 项目策划阶段的成本管理
1.3 项目设计管理阶段的成本管理：通过优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平。
1.3.1 在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准，在扩初设计
开始时完成项目的施工图设计指引编制。
1.3.2 在完成传统的建筑报建方案的同时，并行开展模型推敲和结构、设备的初步方案设计，
并在扩初阶段中完成：
a户型优化与精细化设计
b成本的限额设计
c主要设备的选型（电梯、空调等）与系统方案设计
1.3.3 在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、产品材
料清单以及进行营销配合资料准备工作。
1.3.4 在土建施工图完成同时，基本完成部品材料定板封样工作。
1.3.5 施工图设计合同的解析
1.4 材料部品研究与成本管理
2 各阶段的成本管理成果标准：
a) 建立成本管理目标模板及管理节点
b) 建立“材料部品”的成果标准
3 设计过程中成本优化的主要手段和方法
4 工程项目建造过程中的成本管控
二、在产品研发与设计过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析
1. 项目成本管控的理念
1.1 地产公司的经营模式决定着成本控制管理的思路
成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台7号），控制于产品研发，执行于设计管理。
1.2 如何理解研发阶段的成本控制，研发阶段成本控制内容：
含钢量及土建造价 景观造价 示范区造价 合理的设计费
1.3 积极的成本管理大于消极的成本管理
1.4 成本管理的前置性：项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段
2. 项目论证拿地阶段的成本管控
2.1 为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大限度的控制因投资失误引发的成本增加。主要关注：
1、项目法律风险
2、拆迁风险―上海某项目
3、高压线风险―北京某项目
4、地下管线风险―金地某项目
5、地下埋藏物风险―天津某项目
6、工程地质条件风险―北京某（地基处理）项目
7、市政条件风险等―北京某项目
8、环评的风险等―秦皇岛某项目
2.2 为了满足公司收益最大化，争取有利的规划要点，如唐山某项目
3. 概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 案例：北京某项目案例
3.1在概念规划设计中，要解决项目总的成本规划原则以及定性的结构概念设计
3.2在概念及方案阶段，成本优化主要以定性优化为主
3.3施工图阶段则必须是定性与定量相结合
3.4在概念规划设计中，成本的定性概念比计算更重要
4. 项目设计管理阶段的成本优化
4.1 规划方案阶段的成本优化
4.1.1 车库规划方案对成本的影响 案例：某项目6#、7#地车库规划方案
4.1.2 首期优先开发的规划原则对成本的影响
4.1.3 规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响
4.1.4 不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
4.2 建筑方案阶段的成本优化
4.2.1 户型设计的成本风险 案例：金地某项目
4.2.2 立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
案例：天津某项目7# 案例：万科紫台窗墙比优化设计
4.2.3 主要风格与形式选择造成的成本风险 案例：金地梅龙镇项目
4.2.4 方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
案例：万科某项目立面石材的优化与成本控制
4.2.5 地下车库的优化设计
1、布局优化 案例：金地某项目
2、全地下车库向半地下车库转化案例：苏州某项目
4.2.6 方案阶段的结构定性优化设计
方案阶段结构设计优化的主要目标是体系选型与结构布局要合理
案例：金地某项目花园洋房的结构造型
4.3 建筑扩初阶段的成本优化
4.3.1 正确理解“国家规范”，对空间设计及成本的影响 案例：天津某项目
4.3.2 优化层高对成本控制的意义 案例：北京某中心B塔结构的层高设计
1、降低层高的意义
2、影响净高的主要因素
3、优化措施
4.3.3 结构专项问题研究应前置（介绍关键点）
a. 抗浮设计水位的确定 案例：金地某项目
b. 地基方案的比较，地基坑支护方案的比较 案例：天津某项目
c. 基础形式的选择与产品附加值 案例：沈阳某项目
d. 主体结构选型的比较与优化 案例：某项目B地块公寓的不同选型与比较
e. 转换层设置与成本优化
f. 最值得优化的部位在基础
4.3.4 主要设备选型（如空调系统）对成本的综合影响 案例：万科某项目
4.3.5 扩初阶段确认交楼标准、统一技术标准、标注化节点构造做法对规范成本、施工、设
计的作用
4.3.6 业务流程优化带来的结构限额设计如何在扩初阶段得以实现
4.4 材料部品选用的成本优化
4.4.1 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置
4.4.2 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板
4.4.3 标准化、工厂化、规模化的材料与部品
4.5 景观方案的成本优化
案例：金地某项目
4.6 施工图阶段的成本优化
案例：天津某项目
4.6.1 如何控制设计变更签证率
4.6.2 细部做法的控制与审查
案例：金地深圳某项目的成本控制
三、设计阶段成本管控通病与案例分析

周老师，建筑学硕士，早年在设计单位工作，1997年进入金地，分别于集团技术管理部及一线公司负责全面技术管理工作，积累了丰富的实操及管理经验，现为国内某知名上市地产集团副总裁，全面负责集团研发设计、成本管理、项目运营及监控，专注并研究产品创新、价值提升、成本控制、产品品质细节把控的精细实现，为业内少有的产品主义细节及成本管控专家。周老师负责操盘的项目包括：金地香蜜山、金地梅陇镇、金地格林小镇、北京万城华府、北京西山华府等。