购物中心差异化运营——轻资产与技术输出在商场不同生命周期经营关键

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董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

台湾成功商业地产的关键经营心法∶场景式经营、大数据透析、消费者掌控、优质服务，工具方法论。


大量项目案例与照片，生动直观的印证，可直接引用于现有项目，实操与落地。


超过18个国家与地区800个境外城市案例，包括纽约/洛杉矶/旧金山/西雅图/首尔/马尼拉/东京/大阪/福冈/新加坡/曼谷/悉尼/墨尔本/惠灵顿/雅加达/吉隆坡/柏林/巴黎/伦敦/迪拜/阿布扎比等国外优秀商场案例分享。


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揭密国内位居领先的商业地产集团，包括龙湖、万达 、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。

一、商业地产市场现状
1、疫情仍未消退下，企业如何活下来是首要的课题。

2、国内购物中心 2020 年开始的市场现状，并购与倒闭的集团化，2025 年前主要商业集团正式底定。

3、商业地产 5 大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活。

4、未来的 5 大发展趋势显现：消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。



二、商业地产轻资产与技术输出

1、何谓商业地产的轻资产与技术输出

2、解析万达广场的技术输出框架与关键

3、商业地产资产五周期：融、投、建、管、退 

4、商业地产资产证券化的主要形式：股票、REITs、Business Trust

5、资产管理六大组成 ：企业战略、全生命周期成本控制、资产运营管理、管理标准与系统、人员架构与组织、风险控制


三、商业地产轻资产财务指标

1、从IRR调整为 Yield To Cost（Y T C 净利润投资回报率）

2、资产升值与轻资产案例来分析 Y T C 指标的关键

3、凯德与龙湖 YTC 案例


四、商业地产轻资产思维贯穿全流程

1、由 YTC 带来的关键经营法则

2、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

3、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年 YTC、开业后轻资产年

4、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算

5、操盘者的第一堂课：商业面积的合理性，733 与万达大数据法则

6、操盘者的第二堂课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维

7、操盘者的第三堂课：项目独有主题与建造成本的平衡学

8、操盘者的第四堂课：首年租金溢价法则（麦当劳 5+5）


五、商业地产生命周期与经营关键

1、三个生命周期：培育期、成长期、成熟期

2、三周期经营策略 

培育期：活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先 

成长期：活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先

成熟期：活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先

3、三周期的关键作为 

培育期活下来所需日均客流测算：ABCX 法则 

成长期动线冷区的处理：招商的室内主题街的创造 

成熟期的品牌 MARK 夺取：品牌与主客群的沟通关键词经营


六、资产增值核心是消费者与商户经营的法则

商业地产三个核心问题：引流、留客、导流

第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？ 

第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？ 


七、商品力的塑造是竞争能力升级

商业项目增量时代，抢夺商户能力是关键

1、商品力是抢夺商户的新能力

承诺品牌更多消费者『接触力』：迪拜 Out Let Mall、雅加达 Mall Artha Gading 等案例

承诺品牌商场贡献的『成交力』：巴黎 Vill Up、东京 Venus Fort、达特福德 Bluewater 等案例

承诺品牌商场带来的『利润力』：曼谷 Siam Paragon、新加坡 Orchard Gate Way 等案例

2、商业业态与品牌新趋势

单客群导向：由楼层业态落位转为单客群多业态聚落（七宝万科、曼谷 Central Embassy 等案例）

感情媒介：女人的闺密对话空间（上海长风大悦城、迪拜 The Dubai Mall、永旺葛西店等案例

社交互动：跨业态结合引领社交聚集（纽约 Westfield、新西兰 The Colombo 等案例）

生活品味：增加高频率到访的生活结合（香港领展、苏州邻里、武藏小杉 LaLaterrace 等案例）


八、台湾工匠核心竞争力

1、口诀一：溢价法则

2、口诀二：变形虫核心商圈

3、口诀三：招商六个技能

4、口诀四：1080

5、口诀五：商品力

6、口诀六：六个问题

九、优秀商业集团案例

1、中粮祥云小镇动线诊断推演、深圳万象天地动线模拟

2、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等120个项目有价值动线案例

凯胜老师

台湾第一代商业地产团队。台湾 METRO WALK 国际购物中心筹备与开业经营团队。

曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企北京金融街商业管理公司总部。

实力操盘项目超过近百。台湾 METRO WALK 国际购物中心、ETMALL 购物（网路/型录/电视）。万达广场44 家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7 家。

国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。担任万达与龙湖信息化建设与 O2O 操盘手。从组织团队、建立制度、IT 系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战多年实务经验。

标杆商业集团企业内训责任人。拥有近 20 年商业集团内部培训讲师资历。万达学院商管创始课程负责人、龙湖士官生、万科新动力导师。

受邀全国商业集团内训。长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾培训机构认证讲师，并曾受邀多家商业集团内部高管培训。