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房地产企业所得税清缴策略与涉税问题分析培训(2010年1月16日北京)

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  • 开课时间:2010年01月17日 09:00 查找最新
  • 结束时间:2010年01月19日 18:00 周二
  • 课程时长:18小时
  • 招生进展:
  • 开课地点:北京市
  • 授课讲师: 刘老师
  • 课程编号:80359
  • 课程分类:战略管理
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  • 收藏 人气:1222
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培训受众:

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

课程收益:

运用会计理论解读税法,分析税收法规与《企业会计准则》的差异,通过对税收法规的研讨,掌握与运用税收优惠政策,探讨财税差异协调和纳税调整的方法,解决企业所得税汇算清缴中的难题,减少企业涉税风险,帮助企业在税制改革中开源节流,提高经济效益。

课程大纲:

【授课内容】
第一课题:房地产企业所得税汇算清缴方略与问题精解
第一节:增值税改革对房地产企业纳税的影响
一、纳税人身份的选择
二、房地产企业处理机械设备怎样缴纳增值税
三、房地产企业处理废旧物资怎样缴纳增值税
第二节:营业税改革对房地产企业纳税的影响
一、营业税的计税依据
(1)预收款应当纳税,含订金、诚意金是否属于预收账款?
(2)“境内、境外”标准的变化。
(3)企业自建自用房产是否纳税,分析视同销售的要点。
(4)价外费用怎样缴纳营业税:含房屋维修基金、代收契税、代办产权证、代收水电费等。
(5)混合销售与兼营怎样纳税。
(6)甲方提供材料、设备税收政策的变化与税务处理方法。
二、利用新《条例》降低税基的方法。
三、房产租赁的节税技巧
四、房地产行业的救市新税政
五、典型案例分析
第三节:怎样做好汇算清缴前的准备工作
一、汇算清缴前准备工作的必要性
二、准备工作的内容
三、做好准备工作的方法
四、2008年多交的企业所得税怎样处理
第四节:收入总额的纳税操作实务
一、收入确认的原则与条件
(1)按季预缴企业所得税能否扣除期间费用?
(2)预收账款计算计税毛利率时能否扣除营业税及附加和土地增值税?
(3)按季预缴企业所得税时能否弥补以前年度亏损?
二、开发产品销售金额的确认 (含国税发[2009]31号文件解读)
三、开发产品销售时间的确认
四、提供劳务收入的确认
五、视同销售的纳税操作实务
六、营业外收入的操作实务
第五节:资产的税务处理技巧
固定资产;无形资产;长期股权投资;开发产品;长期待摊费用;投资性房地产;资产损失的税前扣除
第六节:期间费用扣除的纳税操作实务
期间费用的核算方法;管理费用的纳税操作实务;销售费用的纳税操作实务;财务费用的纳税操作实
第七节:《清算规程》对土地增值税清算的影响
一、《清算规程》的要点及其对房地产业的影响
二、土地增值税征税范围的界定
(1)哪些情形可以采用核定征收?
(2)符合哪些条件必须进行土地增值税清算?
三、增值额的计算技巧
土地成本的计算 ;建筑安装费的扣除方法 ;开发费用与借款利息的扣除技巧
配套设施费计算与税前扣除开发间接费的核算范围及弹性分析
四、土地增值税的税收优惠政策
五、土地增值税的清算条件、清算鉴征和核定征收
六、土地增值税的特殊问题
(1)开发成本哪些支出无需取得发票?
(2)开发成本相关支出应当取得无法取得发票怎么办?
(3)转让在建项目如何计算土地增值税?
(4)转让使用过的旧房如何计算土地增值税?
(5)商住楼作为同一成本对象归集成本如何分摊?
(6)销售建筑面积达到85%的项目已办理土地增值税清算的,剩余开发产品销售时如何
申报土地增值税?
(7)车位使用权转让收入是否缴纳土地增值税?成本如何结转?
七、开发产品的定价技巧
普通标准住宅免税临界点法 ;高售价最低定价法 ;非普通标准住宅的免税临界点法
八、土地增值税纳税筹划十大方法
适度加大成本法;税收返还筹划法;利息扣除法;合作建房筹划法;股权转让筹划法;转让在建工程法;投资时机最优选择法;费用移位法;加大土地成本法;企业筹建期的巧妙运用
九、典型案例分析
第八节:房产税、城镇土地使用税、印花税难点分析
房产税疑难问题分析与税收规划
印花税重难点分析
土地使用税征收起止时间与计算方法;案例分析
专家现场互动回答学员实操问题

第二课题:房地产企业税务稽查实务与案例分析
第一节 税务稽查工作的基本指导思想
一、税务稽查部门检查的重点:会计资料的真实性、合法性。
二、税务稽查部门检查的焦点:会计核算、会计计算。
三、税务稽查工作的政策依据:(一)财务会计制度;税收政策。
四、税务稽查工作的一般思路:(一)站在会计层面检查;(二)站在税收层面检查。
第二节 税务稽查工作的重点检查目标
一、税务稽查部门重点检查的内容:六大会计要素,特别是收入、费用要素。
二、税务稽查部门重点检查的账户:收入、存货、资产、成本、费用、往来、资金账户。
三、税务稽查部门重点检查的资料:财务报表、账本、凭证、其他相关资料
四、税务的稽查部门重点检查几种帐务现象:
(一)奇异的数字现象;
(二)奇异的时间现象;
(三)奇异的地点现象。
(四)奇异账户对应关系现象;(五)奇异的业务往来关系现象。
五、税务稽查部门重点调查的部门:国土、规划、建设、造价、监理、房产。
第三节 房地产开发业常见涉税问题及检查方法
一、销售开发产品收取的价款和价外费用不按规定入账,隐匿收入。
二、开发产品完工前取得预售收入不按规定纳税,产品完工后未按规定及时结转收入。
三、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款,不按规定结转收入。
四、发生视同销售行为,不按规定申报纳税。
五、通过虚增拆迁户数,虚增单位补偿标准虚列拆迁补偿费,虚增成本。
六、签订虚假合同、协议,虚列、多列或重复列支成本费用。
七、通过虚报、虚增工程量,高套费用定额标准虚列开发成本。
八、通过取得虚假代开发票和其他违规发票入账,多列成本费用。
九、混淆成本核算对象,未按配比原则结转产品成本。
十、将资本性支出直接列入当期成本,减少应纳税所得额。

培训师介绍:

 
【主讲专家】
刘玉章:我国著名房地产行业财税筹划专家,高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员,中央财经大学财经研究院客座教授,财政部科研所培训中心兼职教授, 长期从事财务会计、审计稽核等业务工作,长期置身纳税筹划理论研究,参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作。出版了《房地产企业财税操作技巧》、《企业所得税汇算清缴方略》、《税务会计》、《企业所得税法解读与应用实务》、《土地增值税清算大成》、《中国税制》等多部著作。
几年来,曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、中央财经大学CEO、CFO高层研讨班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、财政部科研所培训中心等单位主办的研讨会上作专题讲座,长期担任北京市高级会计师继续教育培训的主讲教师,为多家大型企业集团作财税内训,讲授《房地产开发企业纳税筹划》、《最优纳税方案设计》、《企业所得税汇算清缴方略》、《企业涉税风险规避》等。学员普遍反映:通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解,扩展了税收法规知识,增强了纳税意识,提高了理性纳税筹划的自觉性。使企业避免了纳税风险,减轻了税收负担,提高了经济效益。
杨汝明:资深税务稽查官员强思,从事税务稽查工作15年,曾先后在税政、稽查部门任职。多年来一直参加国家税务总局的大案和要案稽查,处理过大量疑难案件,有较丰富的稽查实战经验。对地方税务局主管税种有比较系统的研究,特别是对房地产业、建筑安装业税收政策研究更为深入。国税局房地产企业所得税专项检查期间,巡回在各地市税务稽查系统做查前培训,稽查中督导,精通税务机关稽查模式与方法。十几年来,经常为税务部门、企事业单位等各界朋友授课,有较丰富的教学经验;从事税收征管工作过程中,独立编写了《纳税人必读》一书,作为内部资料,在税务部门和企业当中应用,收到良好效果。多次撰写税收调研文章,获得业界领导、同行和社会各界朋友好评。

本课程名称: 房地产企业所得税清缴策略与涉税问题分析培训(2010年1月16日北京)

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