财务内训－－房地产经典纳税筹划案例与涉税问题解析

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员等

如何合理运用财务预算、成本控制降低支出来增大企业利润？怎样正确地运用实用性技巧调整企业利润？怎样才能依法纳税、合理筹划？为提高房地产企业现代管理水平，掌握最新财税政策，使企业建立、健全高效的税收管理制度，全面认识和了解企业的节税空间与各种节税技巧，使企业的利益最大化。

本课程将带领学员分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。

课程的最终目标是使学员掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策；全面把握预算的制定和执行，学会通过预算管理对企业经营进行有效的监控与考评，提高企业从预算编制到预算执行的控制力与执行力。 配

第一部分 博弈型案例分享

一、产生的法律原因

1.不为人知的税法故事――《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。

思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？

思考2：为什么说“劳务发生地条款”矫枉过正的作法，导致人人偷税？

2.奇怪的税收条文（立法小事故）（国税函[1999]940号）石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的，征两道流转税，解析该文件口是心非的原因及出台的真正背景。

思考3：为什么存在征两道流转税的业务？

思考4：由于征两道流转税，对于石材的甲供甲安，房地产商应取得哪种发票？增值税票？营业税票？还是两张票？

3.再来一个立法事故文件（国税发[2002]117号）著名的国税发[2002]117号，存在着明显的错误，您注意到了吗？

4.所得税条例中的莫名其妙条款――为您解析所得税条例中的莫名其妙条款。
二、案例分享

案例1一个强势公司与政府博弈的特别优惠文件，即国税发【2000】第44号有一部分是专门针对某个公司的特别优惠，为您解析该公司税收筹划的高级手法。
思考5：为什么说最高境界的税收筹划是到税总“打文件”，如何打？

案例2该强势公司的后续所得税故事

思考6：房地产公司的筹建期什么时候结束？
思考7：土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？

案例3税率差的案例 外资142也有筹划空间，为您案例解析。

案例4合作建房1 案例5合作建房2

两个税务机关难以定性的合作建房案例。

思考8：转让永久使用权是否是转让不动产？
思考9：使用权的转让和租赁，区别是什么?

案例6投资公司的故.....................。

案例12境外避税的故事
思考14：境外设计协议中的境内差旅费，要不要交营业税？

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（四）收入

1房地产销售收入

思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？ 销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？

2视同销售收入
思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？

税务机关的权力利器---核定权并无公开的可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。

3自用或出租

思考12：

（1）人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？
（2）销售使用权和租赁的区别是什么？

（五）成本

1.取得土地使用权所支付的金额

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（7）如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？

3.开发土地和新建房及配套设施的费用

思考15：

（1）没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？

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思考17：

（1）苏州地税认为，不能区分标准住宅与非标准住宅的项目，不得查帐清算，是否有依据？

（2）一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？

（六）票据
思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？

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（3）房地产企业销售旧房能否加计扣除?

（八）清算后的销售
思考20：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金开发费用？

四、土地增值税清算实战案例精讲（税务机关已认可）
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五、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析

1.投资筹划。
案例3：一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。

2.成立销售公司降低适用税率筹划。
案例4：案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。

3.装修收入分散筹划。
案例5：案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响。

4.降价筹划。
案例6：案例说明事前筹划带来的恶果。

第四部分 疑难税收问题探讨

1.房产税的避税手法与疑难探讨

.......应，如何代扣营业税？
（2）09年前的老合同如何代扣营业税？

3.个税的漏洞

朱光磊，南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务多年，曾在A股上市公司担任财务负责人，现在某房地产集团从事税务筹划，同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2008年已在《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章4万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。