房地产行业项目清盘土地增值税清算重点难点问题全方位解析与鉴证

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第一章 土地增值税清算条件与清算单位的确认
1、土地增值税清算的条件：
（1）如何理解国税发【2006】187号文件中“竣工”、“销售85%”、“取得预售许可证满三年”的含义、
2、土地增值税的“清算单位”：
（1）如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”
（2）商住一体楼土地增值税清算单位确认操作实例
（3）“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待
第二章 土地增值税清算收入的确认
1、土地增值税清算收入的组成 2、土地增值税委托代收收入确认
3、土地增值税视同销售收入认定 4、土地增值税收入确认的原则和依据
5、政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理
第三章 土地增值税清算扣除项目总额的确认
1、开发成本 （1）土地征用及拆迁补偿费 ①一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销
②房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除
③土地闲置费应如何处理 ④企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除
⑤拆迁安置土地增值税收入、成本的计算
⑥如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出，拆迁补偿费应取得什么票据
（2）前期工程费 （3）建筑安装费
①房屋装修费用怎样确定 ②地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除
③土地增值税清算、企业所得税汇算时涉及甲供材发票应如何处理
④房地产开发企业涉及“混合销售业务”应如何取得发票 ⑤扣留施工单位的质保金应如何处理
（4）基础设施费 （5）公共配套设施费
①公共配套设施扣除处理的基本原则
②房地产企业销售、租赁无产权的地上、地下停车位（包括人防设施）取得的收入在计算土地增
值税时应如何处理 ③小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除
（6）开发间接费
①营销设施（销售部、样板房）建造费用应计入“销售费用“还是”开发间接费用“？
2、开发费用：
（1）开发费用为什么不能据实扣除，为什么采取计算扣除的方法
（2）房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗
（3）取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除
（4）企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？
①开发用地缴纳的土地使用税 ②因土地纠纷发生的诉讼费、律师费
③免费为业主办理过户手续产生的费用 ④企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用
（5）为什么必须区分开发间接费和开发费用
3、与转让房地产有关的税金 （1）缴纳的印花税为什么不允许据实扣除
（2）未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除 4、加计扣除必须满足那些条件
第四章 土地增值税会计核算与税收优惠
1、土地增值税会计核算: 预缴土地增值税的会计核算
2、土地增值税税收优惠：
（1）建设普通住宅销售、因国家建设需要依法征用收回的房地产的征免规定
①普通住宅的条件 ②“城市实施规划”、 “国家建设需要”的含义
（2）投资、联营、合作建房、企业兼并免税问题
①接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证
（3）股权转让的征免规定:以股权转让形式转让土地、房屋是否需要缴纳土地增值税
（4）未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题
第五章 土地增值税汇算清缴操作实物
1、清算时如何计算土地增值税（综合案例分析） 2、清算后缴纳土地增值税如何计算
 学员互动交流、专家现场疑难解答

杨老师，我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。