房地产土地增值税清算实务专题讲解高研班

【主讲内容】


一：土地增值税政策解析与筹划


1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》


----（国税发[2006]187号）、


2、《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》


----（国税发[2009]91号）、


3、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》


----（国税发[2010]53号）、


4、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》


----（国税函[2010]220号）、


5、目前政策未明确的执行中采用方法及地方差异：


＜地库、红线外成本、精装家具家电、滞纳金、核定征收、分开合并清算等＞。


二：土地增值税清算报告讲解＜重点讲解＞


1、报告正文及附表填列＜实例讲解＞


详细讲解：收入、成本 ＜土地、前期、建安、基础、开发间接费用政策、审核


程序、表格填列及筹划方法＞


2、材料准备及申报＜详解申报程序与资料准备＞


三：土地增值税收入确认问题＜重点讲解＞


1、应税收入如何确认


⑴ 取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？


⑵ 销售面积发生差错存在补退款如何处理？


⑶ 收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？


⑷ 代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？


⑸ 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他


单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？


⑹ 地下车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？


⑺ 将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？


⑻ 将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？


⑼ 企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？


⑽ 各类拆迁补偿、拆迁安置土地增值税如何计算？


⑾ 以上各种行为的营业税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？


2、不征税收入如何确认


⑴ 将开发产品对外捐赠是否需要缴纳土地增值税？


⑵ 将土地和开发产品对外提供担保、抵押是否需要缴纳土地增值税？


⑶ 单位或个人将自有的房产与他人交换是否需要缴纳土地增值税？


⑷ 什么是代建房？是否需要缴纳土地增值税？


⑸ 房地产评估增值是否需要缴纳土地增值税？


⑹ 以上各种行为的营业税和企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？


3、免税收入如何确定


⑴ 纳税人建造普通标准住宅出售征免税


⑵ 国家征用、收回房地产的征免税


⑶ 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税


⑷ 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税


⑸ 以房地产进行投资、联营的征免税


⑹ 合作建房的征免税


⑺ 企业兼并转让房地产的征免税


四：土地增值税准予扣除项目金额的确认问题＜重点讲解＞


1、准予土地增值税前扣除的确认原则有哪些？已实际发生的成本支出是否都可以作为


扣除项目金额的依据？


2、取得土地使用权所支付金额如何确认？以地补路方式取得的土地成本如何确定？购买


烂尾楼的成本能否加计扣除？以土地投资入股或者合作建房的土地成本如何确认？


3、房地产开发成本如何确认？每平方米的建安成本主要由哪些因素构成？各地的建安平均


造价如何？


4、房地产开发费用如何确认？向金融机构借款的利息支出在何种情况下可以据实扣除？


全部使用自有资金开发没有发生利息支出的楼盘怎么办？


5、与转让房地产有关的税金如何确认？清算后剩余楼盘再销售时缴纳的税金能否扣除？


6、房地产企业的加计扣除如何确认？


7、转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？


五：不同类型清算筹划＜全程讲解＞


1、一二级联动


2、旧城改造


3、城市综合体


4、多期开发住宅项目


5、商业项目（写字楼、酒店、商场、商铺）


六：申报


◇、申报材料


七：税务机关工作要点＜适合税务审核人员参考，介绍＞


1、材料受理及初步复核


2、收入、各成本项目审核要点


3、面积及扣除比例复核


4、不同类型（股权转让、旧城改造、精装项目）复核要点


八：专家现场开放时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。


【培训对象】房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。


【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。


【培训时间】2013年09月23日至25日（09月23日全天报到,24-25日两天课程）


【培训地点】郑州◇红珊瑚大酒店（郑州市二马路20号）


【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网的会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。


【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。





鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

阚老师：中国注册税务师、中国注册会计师、注册管理咨询师，房地产税务实操专家，国内首家五A级税务师事务所合伙人，他所属的团队专著于房地产税务领域，为多家地产集团提供长期

税务顾问、税务审计、税务咨询筹划工作，熟悉房地产公司全程财税操作。他所编著《阳光节税》第一次公开给出了土地增值税定价数学模型，给出土地增值税筹划控制图，对绝大部分类型开发项目土

地增值税筹划具有指导意义。同时在北京、上海、江苏、安徽、广东、湖南、内蒙古、成都、杭州、青岛等省市进行房地产税务讲座，授课内容精彩，分析透彻、实操性强，信息量大，深受各地学员喜

爱。