房地产企业各税种常见涉税疑难问题税收政策分析与实务操作

财务总经理、财务副总、财务总监、财务经理、财务部长、财务科长、主办会计、会计等财务人员

通过对房地产企业各税种常见涉税疑难问题详细解析，帮助企业财务人员掌握相关财税政策，提高业务能力和专业能力，提高企业纳税筹划能力，降低企业税负，合理避税，增加企业收入

注册高级纳税筹划师 财务总监CFO 中国管理会计师CMAA 税务管理会计师CTMA

一、营业税问题
1. 房地产企业主要涉及哪几个营业税税目？
2. 哪些情况属于视同销售需要缴纳营业税？
3. 代收费用什么情况下不作为价外费用，不需要缴纳营业税？
4. 房地产企业收取的住房专项维修基金是否需要缴纳营业税？
5. 折扣售房的折扣额需要计缴营业税吗？
6. 预收的售房款何时计缴营业税？
7. 退还客户的购房款可否从当期营业额中减除？
8. 以房地产（包括开发产品）对外投资要缴纳营业税吗？
9. 合作建房如何计缴营业税？
10. 以开发产品作为拆迁补偿时营业税如何处理？
11. 取得拆迁补偿是否计缴营业税？
12. 预收的租金何时计缴营业税？
13. 迟收的租金何时计缴营业税？
14. 销售、出租不动产应在何地缴纳营业税？

二、土地增值税问题
1. 哪些情况下需要缴纳土地增值税（征税范围）？
2. 无偿赠与房地产是否需要缴纳土地增值税？
3. 转让股权是否需要缴纳土地增值税？
4. 转让码头泊位、机场跑道等基础设施是否需要缴纳土地增值税？
5. 计算土地增值税的扣除项目有哪些？
6. 地方政府要求房地产开发企业代收的费用在计征土地增值税时如何处理？
7. 转让房地产取得的货币为外币的，在计算土地增值税时如何折合人民币？
8. 土地增值税的税率是多少？
9. 怎样速算土地增值税税额？
10. 土地增值税主要有哪些优惠政策？
11. 土地增值税的纳税义务发生时间、纳税申报时间、纳税期限是怎样规定的？
12. 房地产企业土地增值税纳税申报与一般企业土地增值税纳税申报有何不同？
13. 开发房地产项目需要到税务机关办理项目登记、备案吗？什么时候登记、备案？登记、备案时需要提供什么资料？
14. 预缴土地增值税的纳税义务发生时间如何确定？
15. 预缴土地增值税的计税依据如何确定？
16. 土地增值税的预征（缴）率是多少？
17. 如何计算土地增值税的预缴税额？
18. 预缴土地增值税如何申报？
19. 未按规定预缴土地增值税是否加收滞纳金？
20. 如何确定土地增值税的清算单位？
21. 哪些情况下房地产企业应当进行土地增值税清算？
22. 哪些情况下税务机关可以要求房地产企业进行土地增值税清算？
23. 房地产企业何时需要到税务机关办理土地增值税清算手续？
24. 土地增值税清算时收入如何确定？
25. 土地增值税清算时哪些情况属于视同销售行为？
26. 对自用或出租的开发产品是否征收土地增值税？
27. 土地增值税清算时对扣除项目需要提供什么凭证？
28. 土地增值税清算时对公共配套设施如何处理？
29. 土地增值税清算时对装修费如何处理？
30. 土地增值税清算时对预提费用可否扣除？
31. 土地增值税清算时，对多个房地产项目共同的成本费用，如何计算清算项目的扣除金额？
32. 土地增值税清算时房地产开发费用如何扣除？
33. 土地增值税清算时，对扣留建筑安装施工企业的质量保证金如何处理？国税函[2010]220号
34. 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税清算时可以扣除吗？国税函[2010]220号
35. 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的在土地增值税清算时如何扣除？
36. 拆迁补偿在土地增值税上如何处理？
37. 土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金？
38. 清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时如何计算土地增值税？
39. 以不动产对外投资是否要缴纳土地增值税？
40. 土地增值税计算案例

三、企业所得税问题
1. 确认开发产品完工的条件是什么？
2. 房地产企业销售未完工产品取得预收款的所得税如何处理？
3. 房地产企业预计计税毛利率如何确定？
4. 开发产品预租款何时确认收入实现？
5. 开发产品完工销售收入包括哪些内容？
6. 开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，是否应确认为销售收入？
7. 开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应在何时确认为销售收入的实现？收入的金额如何确定？
8. 哪些情况下须对开发产品视同销售计缴所得税？视同销售的收入如何确认？
租赁收入在何时确认？
9. 房地产开发企业的成本、费用区分为哪几类？
10. 什么是计税成本？
11. 什么是成本对象？
12. 确定成本对象的原则是什么？
13. 确定成本对象需要向主管税务机关备案吗？
14. 开发产品计税成本支出包括哪些内容？
15. 开发企业计税成本如何核算？
16. 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，如何分配至各成本对象？
17. “以地换房”方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？
18. 以接受投资的方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？
19. 预提费用可以作为计税成本吗？
20. 企业建造的停车场所的成本如何处理？
21. 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的如何处理？
22. 已销开发产品的计税成本如何计算？
23. 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，所得税上如何处理？
24. 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，如何扣除？
25. 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，在所得税上如何处理？
26. 企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）在所得税上如何处理？
27. 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可以在所得税税前扣除吗？
28. 企业开发产品转为自用的，可以税前扣除折旧费用吗？
29. 合作建房分配开发产品的，所得税上如何处理？
30. 合作建房分配利润的，所得税上如何处理？
31. 以地换房的，出地方所得税如何处理？
32. 房地产企业广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数如何掌握？
33. 房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损的，如何办理退税？
34. 对房地产企业何时可以核定征收企业所得税？

四、其他问题
1. 房地产企业的开发产品在什么情况下需要缴纳房产税？
2. 对按照房产原值计税的房产，房产原值是否包含地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）？
3. 宗地容积率低于0.5的，如何确定计入房产原值的地价？
4. 对房地产开发公司建造商品房的用地是否征收土地使用税？
5. 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，何时开始缴纳土地使用税？
6. 已出售的开发产品何时停止缴纳土地使用税？
7. 以协议方式受让土地使用权的，其契税计税是否包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费？
8. 以竞价方式出让的，契税计税依据是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用？
9. 因减免土地出让金而承受国有土地使用权的，是否亦减免契税？
10. 期房购买者退房时已经缴纳的契税是否可以退还？
11. 购买已装修的房屋，装修费用是否包括在契税计税价格内？
12. 企业合并时，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，是否要缴纳契税？
13. 企业分立时，派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，是否缴纳契税？
14. 土地使用权出让合同、转让合同是否要缴纳印花税？
15. 商品房销售合同应按何种税目缴纳印花税？
16. 对个人销售或购买住房，印花税有何优惠？
17. 房地产企业与贷款公司的借款合同是否缴纳印花税？

五、房地产开发企业预售业务涉税会计处理
1、房地产开发企业期房销售业务的会计处理
⑴ 收到预售款时的会计处理
⑵ 房屋竣工并交付给购买方时的会计处理
⑶ 结转开发产品成本时的会计处理
2、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理
⑴ 营业税的会计处理
⑵ 土地增值税的会计处理
⑶ 企业所得税的会计处理

注册会计师、注册税务师、法律硕士，税务筹划实操专家。浙江省注册税务师协会教育会委员，中国注册税务师协会特聘专家。多年从事会计师事务所、税务师事务所会计审计和税务筹划，具有十多年的企业财务税收咨询经验，同时担任多家上市公司税收顾问。