土地增值税清算与房地产行业分阶段财务实务筹划讲解高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

→《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定“加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。”企业如何做好土地增值税清算，降低企业税务风险？企业如何进行成本分摊？如有大量发票未取得如何处理？如何把握完工时点？如何降低税负与税务风险？如何应对汇算后的税务检查？房地产开发企业注销前由于预征土地增值税多缴企业所得税如何进行退税？
→房地产会计核算相差较大，财务人员对各阶段把握不好都会出现少交多交税情形，如何规避企业涉税风险、如何理解新政策，遵从规定降低税务风险；以及在不违反税法情况下合理降低企业税负？如何从项目设立、项目谈判、购地、开发、销售、清算、企业注销整个环节上做好财税工作。企业如何做好项目完工所得税，如何协调工程合同、结算、发票、预提及年度汇算？
【主讲内容】
第一节、土地增值税清算（重点讲解）
1、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）解析：
☆ 清算单位 ☆ 清算条件
☆ 成本扣除 ☆ 视同处理
☆ 拆迁处理 ☆ 各项扣除注意事项
☆ 国税函[2010]220号）对拆迁安置项目筹划重大意义。
2、土地增值税申报表及附表讲解
3、清算单位与清算时点选择举例
4、事务所《鉴证报告》沟通与注意事项
5、清算申报技巧
6、不同项目土地增值税筹划原理
第二节、分阶段财税实务筹划检查串讲（重点讲解）
1、项目设立及取得阶段
（1）、项目设立一般形式
（2）、特殊项目公司形式优劣及筹划
（3）、合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划
（4）、发票对后期土地增值税及企业所得税影响；
（5）、契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；
2、项目开发阶段
（1）、项目开发阶段介绍
（2）、前期成本合同订立对土地增值税影响
（3）、合同及涉税风险控制
（4）、成本税务检查重点
3、预售及销售阶段
（1）、预售及销售介绍及会计处理
（2）、税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）
（3）、预售阶段的广告招待管理销售费用税金处理
（4）、收入税务检查重点（展开重点讲解）
4、完工阶段清算阶段
（1）、收入台账整理讲解
（2）、成本台账整理讲解
（3）、测绘面积解读
（4）、承包合同整理与补充
（5）、工程结算与发票开具
（6）、配套合同整理
（7）、完工举例
（8）、完工报告
（9）、工程完工、会计结转及税务规定介结及协调
（10）、所得税完工条件31号文件、会计差异与处理协调；
（11）、完工会计处理举例
（12）、现行所得税主要税风险及应对
（13）、滚动开发与完工处理
（14）、开发产品完工中的计提
（15）、会计处理与税务差异处理及风险控制
（16）、所得税汇算《鉴证报告》注意事项
（17）、会计处理与税务差异处理及风险控制
5、项目公司注销阶段
（1）、注销前的准备
（2）、注销前的退（补）税
（3）、注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题等
（4）、项目公司注销报告
6、房地产相关检查方法及风险控制
（1）、房地产业涉及主要税种及问题
（2）、房地产业容易出现涉税风险的方面
（3）、房地产企业涉税风险及注意的问题
（4）、房地产业税务稽查流程及方法
（5）、税务稽查工作流程
（6）、税务稽查中采用的主要方法
（7）、会计与税法差异及纳税调整
（8）、财务人员职业风险规避
（9）、房地产业涉税风险防范措施
第三节、专家现场开放时间，解答地产企业疑难问题。

【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2011年10月19日至21日（10月19日全天报到,20、21日两天课程）

中国注册税务师、中国注册会计师、注册管理咨询师，房地产税务实操专家，国内五A级事务所合伙人，他所属的团队专著于房地产税务领域，为多家地产集团提供长期税务顾问、税务审计、税务咨询筹划工作，熟悉地产全程财税操作。著作《阳光节税》第一次公开给出了土地增值税定价数学模型，给出土地增值税筹划控制图，对绝大部分类型开发项目土地增值税筹划具有指导意义。并参与了多家地产企业的土地增值税清算工作，同时在北京、江苏、重庆、广东、湖南、内蒙古、成都、杭州、青岛等省市进行房地产税务讲座。