新政策下房地产企业涉税风险点管控和稽查协调高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

本课程针对如何用正确的方法,解决房地产业涉税争议的焦点问题进行讲解，并对日常中的疑难问题详细解惑，帮助企业正确协调会计和税收的差异，掌握对内对外涉税争议协调解决技巧，规避和防范财务、税收风险。本课程针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程，机会难得！

★ 与时俱进，是房地产企业税务规划的生命线。
2011年，国家对房地产企业一系列调控政策的实施，限购、限贷、限价、加息，尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险。今年的税收专项稽查工作已经全面展开，房地产业被列为重点检查范围，同时，全国范围针对房地产企业的土地增值税清算工作正如火如荼地进行着，开发商为此付出了巨大税收成本。
房地产企业开发周期长，会计核算与税收政策相差较大，财务人员对项目开发的各阶段把握不好，都会出现多交或少交税情形，如何与时俱进地进行税务规划，准确理解税收新政策，把握税收政策的走向，规范经营业务处理，在不违反税法的前提下合理降低企业税负，是每个房地产企业必须面对的课题。
特邀著名税务实战专家肖宏伟，帮助您全面地梳理房地产企业的业务流程与财税处理，并对如何化解税收风险做针对性分析。目标是根据企业面临的现行税收法律环境、结合企业经营管理的运作全过程，运用科学的税收筹划规律和技术，教授税务实际操作者如何利用税收规划和协调方法手段，最大化地降低企业运营各阶段的税务成本。

【授课专题】
专题一：新政策下的涉税风险要点及化解方案
1、刑法修正案（八）实施后，老板和财务人员的涉税风险主要有哪些新变化？如何化解?
2、2011年税务稽查指令必查项目之“股权转让”。
3、2011年税务稽查指导性必查房地产，重点在哪里？
4、以购买股权方式取得土地的税收风险分析。
5、房地产建筑安装工程单位成本风险点如何控制？
6、小区园林绿化及公共设施建设支出哪些支出易出现问题？
专题二：房地产最新涉税政策解读分析
1、关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题（财税[2011]50号）
2、企业国债投资业务所得税问题（2011年第36号公告）
3、将地价计入房产原值征收房产税问题（财税[2010]121号）
4、金融企业同期同类贷款利率及其它所得税问题（公告2011年第34号）
5、建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
6、个人所得税改变后的纳税计算
7、支付境外劳务费纳税会计实务操作（营业税、所得税）
专题三：房地产拿地与合作开发的纳税风险化解之道
1、房地产合作开发的基本问题（如何区别合作建房和委托代建、集资建房）
2、合作开发的营业税实务处理
3、合作开发如何征收土地增值税
4、合作开发如何计算企业所得税
5、各种拿地税收成本及风险大解析
专题四：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题
1、拆迁补偿的各种形式利弊取舍
2、拆迁补偿营业税处理涉税问题
3、拆迁补偿所得税处理
4、拆迁补偿土地增值税处理
5、拆迁补偿应取得的票据问题
6、有效自用拆迁，降低税负的途径
专题五：房地产不同促销手段的纳税争议化解
1、代垫首付引发收入确认问题
2、免契税、免物业费
3、购房赠车、购房送空调、买房送装修
4、真按揭银行款未到以及假按揭涉税风险解决之道。
5、违约金为何不用缴纳个人所得税的问题
专题六：房地产企业借款涉税风险处理
1、近期稽查为何频频对房地产企业应收利息调整补税？
2、土地增值税清算中利息如何扣除？
3、企业之间资金拆借如何把握利息支出限度？
4、母子公司之间利息支出如何税务处理？
5、企业在生产经营活动中发生的利息支出，如何税前扣除？
6、老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？
7、支付利息还是不支付利息？
8、如何用正确的方法，规避利息收入与支出的风险？
专题七：甲方供材料的争议处理
1、现实中的甲供材料，是否可以认定为将建筑工程肢解发包？
2、甲方供材料营业税计税如何掌握？如何做到税负最小化？
3、为何税务机关会要求甲方缴纳甲供材应缴纳的营业税？
4、甲供材自建论是否可以解决甲方供材料的发票和税收征管问题？。
5、甲供材料会计处理问题，如何与税收协调？
6、甲供材料发票如何开具？
7、甲方供材料发票，计算所得税和土地增值税是否可以扣除？如何化解？
8、甲供材的税款如何承担问题。
9、甲方供材料合同如何签订，税务风险最低？
10、自产货物同时提供建筑业劳务计税依据应注意哪些问题？
专题八：车库、车位、地下停车场争议如何化解？
1、税务机关为何对地下车库产权归属界定问题关注？
2、销售车库、车位、地下车库税收风险有哪些？
3、出租车库、车位、地下车库税收风险有哪些？
4、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税
5、开具发票销售地下停车位，如何防范税收风险？
6、车库、车位、地下停车场争议如何进行税务沟通 ？
7、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？土地增值税
如何清算？
专题九：政府返还土地出让金和返还税收的处理
1、政府返还会计处理是计收入还是冲成本？
2、政府返还的企业所得税如何处理是最佳选择？
3、政府返还的土地增值税是冲开发成本还是做营业外收入处理？
4、政府返还如何才能被认定不征税收入？
专题十：房地产各税种涉税事项认定差异及协调
1、所得税税前扣除的成本费用与土地增值税扣除项目区别。
2、中介机构报告在所得税和土地增值税管理工作中的认可程度差异。
3、所得税完工条件与土地增值税清算的条件的法律责任差异分析。
4、关于房地产开发间接费用如何处理问题。
5、发票在所得税与土地增值税管理中的不同要求。
6、土地使用税纳税义务发生时间的确定争议如何处理？什么时间征收，什么时间停征？
7、建筑安装营业税的统计指标考核变化给房地产业带来哪些压力？
8、房地产企业如何签订工程承包合同来明确建筑业营业额问题？
9、房地产企业为何会有没完没了的契税？
10、房地产税收优惠政策，贵单位利用过吗？
11、查账征收与核定征收的选择。
12、房地产开发企业跨区经营的如何管理最有利？
13、房地产各种融资方式税收政策运用。
14、地产企业后续支出的所得税与土地增值税处理。
15、土地评估增值的税收政策解析。
16、地产所得税实务难题解析。
专题十一：土地增值税清算全过程关键风险点及正确处理方法
1、税企之间对土地增值税清算过程中如何确认特殊事项的销售收入争议处理。
2、如何把握申请土地增值税清算的时间点，进行合理税务规划？
3、普通标准住宅与非住宅未分别核算成本费用，各地处理结果为何不同？
4、新的土地增值税预征率、核定征收率，对房地产企业将产生哪些影响？如何应对？
5、成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？
6、房地产企业的开发费用扣除的风险点有哪些？
7、房地产企业安置被拆迁户如何土地增值税的争议与处理方法。
8、正确划分“开发间接费用”与房地产“开发费用”对土地增值税有何影响？
9、土地增值税清算时，为什么一定要注意区分“清算成本”与“会计成本”？
10、如何合理利用土地增值税的减免税规定？
11、开发多个项目，多个清算单位，借款利息支出如何分摊对企业最有利？
12、房地产企业缴纳的土地的使用税应计入开发成本，还是计入开发费用？
13、税务机关对发票在土地增值税清算中的作用是如何掌握的。
14、以土地使用权投资避税现实与困境。
15、代建行为在现实经营中的应用。
16、如何合理增加价值链规划土地税？
17、房地产企业出售车位是否计算缴纳土地增值税？
18、如何计算分摊普通住宅和非普通住宅的扣除项目?
19、随商品房开发的地下车库是否应分担土地及其他公共设施费用？
20、成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？
21、公共设施的成本费用在清算时应如何处理？
22、清算后再转让房产的如何进行税务处理？
23、甲方供材料和设备，不允许做为扣除项目金额，如何应对？
24、企业建筑安装工程成本，高于本地区平均造价，如何提供合理的正当理由？
25、建造售楼处及其装修费用，如何处理才能做为扣除项目？
26、面对土地增值税争议事项，如何进行税务协调？如何出具申辩意见？
专题十二：房地产企业涉及其它相关业务营业税的具体要求
1、对单位支付给非员工的应税款项代征代缴营业税问题。
2、对土地使用者因国家收回土地使用权而获得的土地及其地上建筑物补偿款问题。
3、公司股东因撤销投资而收回原投资的不动产营业税问题。
4、一方出土地、一方提供资金合作建房，土地使用权转移营业税问题。
5、纳税人互换房屋营业税问题。
6、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权如何差额计税营业税问题。
7、单位或者个人自己新建建筑物后销售如何征收营业税？
8、赠送不动产或者土地使用权如何缴纳营业税？发票如何处理？
9、施工单位代建设方购买的设备，是否一并缴纳营业税？
10、纳税人通过BT 方式承包工程项目，其营业税纳税义务发生时间如何确定？
11、纳税人在劳务发生地未缴纳营业税，机构所在地如何补征营业税，开发票？
专题十三：个人所得税的争议问题处理及应对
1、新个人所得税法实施后应考虑的三个方面问题
2、个人转让公司股权的税务争议处理及国家税务总局2011年公告第39号解析。
3、劳务报酬与工资薪金征税的问题，
4、单位发放一次性奖金应当怎样计算个人所得税 ？
5、富豪的盛宴----个人非货币资产评估增值投资征税的问题现实难题处理
6、促销活动向个人赠送的礼品应否扣缴个人所得税，如何降低税收风险？
7、企业为个人承担的个人所得税如何处理？
8、个人通讯费交通补贴怎样计算征收个人所得税
9、企业职工出差补助、误餐补助、“车改补贴”征税问题
10、为企业股东、高管人员购买住房，支付房款征税问题
11、董事费怎样规划个人所得税？个人股东转让股权怎样征收个人所得税？
专题十四：纷争不断的发票
1、《发票管理办法》及其细则会对纳税人帐务处理产生怎样的影响？
2、2011年税务稽查的重中之重----核心关键词“发票”。〔国税发（2011）24号、国税发
（2011）25号〕关于发票稽查的深度解读
3、稽查如何做到“查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。
4、发票稽查的稽便函（2011）19、稽便函[2011]31号文件指向哪里，如何控制五项费用
发票稽查风险？
5、税务机关如何检查假发票？企业应如何应对假发票风险？
6、发票稽查的检查、调查、询问、调帐、录音、录像、复制、电子查账软件等等环节应
注意哪些问题？
7、假发票检查处理定性问题，如何认定善意取得？如何避免定性偷税？
8、经营过程中支出凭证热点难点问题解析。
专题十五：房地产企业如何规划涉税业务的内外协调化解稽查风险
1、房地产企业税务稽查风险关键点分析与提示；
2、如何防范由于房地产企业生产经营以及社会交易的多样性带来的涉税风险；
3、如何提高房地产企业内部风险控制能力；
4、企业财务核算的需要是与税收政策不符的风险在哪里；
5、如何应对边缘性税收政策对企业带来的涉税风险；
6、企业关联交易风险问题如何应对？
7、如何改进企业经营策略，注意税收筹划；
8、与时俱进的稽查应对策略。
9、稽查危机公关的筹划策略。
10、任何税务稽查都不是能轻松应对的――六个结果非常意外的稽查案件的启示！

【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2011年10月20日至22日（10月20日全天报到、21日至22日两天课程）

中国注册税务师、税务稽查资深官员、国家税务总局所得税专家库成员、国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对房地产业、建筑安装业的税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。多次应邀在北京、辽宁、浙江、福建、云南、江苏、安徽、河北、等省市做税收实操专场讲座。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,将最新法规与实务紧密结合。
肖老师以自己曾亲身经历的稽查与审理的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以十六年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企业争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。其讲解案例丰富，深入浅出，紧贴企业实际，侧重为企业解决实际问题。